點擊！！投資房產的4種類型及建築種類快速了解！！（下）

（4）法拍屋：房子被銀行拿來公開拍賣

這些法拍屋由於有問題，所以入手相對便宜。法拍屋會產生最常見情況是欠銀行錢，若連續３個月以上無法如期繳交貸款，銀行就可以向法院拍賣抵押的房屋，來償還債務人積欠的貸款，簡單來說就是被法院拍賣的房屋，簡稱法拍屋。

二、建築的四種類型

建築可以分成四種類型：「公寓」，「華廈」，「大樓」，「透天」。

（1）公寓：

6樓(含)以下之建築物，有複數個所有權人，依法可以不設置電梯，但若裝了電梯，也可稱為電梯公寓。

（2）華廈：

7樓以上，11樓以下之建築物，依法必須設置電梯，業界都稱之為電梯華廈。多數配有停車位，公設比則是大約落在15~25%不等，每個月也必須繳納管理費。由於「屋齡、公設比」都介於「公寓以及大樓之間」，加上電梯、停車位兩大優勢，也讓許多首購族鎖定這樣的產品。

（3）大樓：

12樓以上之建築物，依法必須設置電梯，優點在於屋齡新，但也有不少房仲人員，將所有７樓以上有電梯建築稱為大樓，反正主要就是有電梯。

（4）透天：

6樓(含)以下之建築物，僅有單一所有權人，基本沒設置電梯，也有安裝電梯的透天，應該叫別墅了，此類型房屋在中南部算是主流。

總結：

沒有哪種房型最好，有些人喜歡買透天因為沒有公設，有些人喜歡高樓層風景好，只有自己知道什麼最適合自己。

房地產是什麼？投資房地產必知的4個要點5樣能力！（上）

房地產、不動產是什麼？以下三點讓你快速了解！

房地產由於位置的固定性和不可移動性，又稱不動產，是房產和地產的總稱，通常是指土地或建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、商業、文化、教育、衛生、體育等各種基礎設施，以及所衍生的權利，所有權、支配權、使用權和收益權等。

房屋是建築在土地上，基本上不能脫離土地獨立存在，所以房價與地價往往會合二為一，房產價值和地產價值綜合成為房價，地價隱含在房價之中。

但地產是可以單獨存在的，可以是待開發土地或開發前期土地，也可以是將來建造建築物的配套用地。

1.特殊性

房地產是一種特殊的商品，這是由其本身的特殊性所決定的。

房地產有以下五個特殊性：

（1）位置的的固定性，以及不可移動性。

（2）商品長期使用性。

（3）社會生活等因素多樣性。

（4）高額投資性。

（5）保值及增值性。

2.獲利

獲利模式4要點:

（1）購買附近交通及生活機能好的房子。

（2）計算房屋總價，查詢實價登錄，比對附近的租屋行情。

（3）盡量提高貸款成數，降低貸款利率。

（4）計算每個月可以收到的租金，如果大於每月攤提的貸款金額，現金流為正數，持續持有這樣的物件，等待房地產價格上漲賣出賺價差。

 

如果能夠完美的執行這個系統，同樣的就能複製第2棟、第3棟、第4棟。

房地產是什麼？投資房地產必知的4個要點5樣能力！（下）

3.能力

投資房地產需要的5樣能力：

（1）大筆的資金，因為房地產單價很高。

光憑大筆資金這一點，小資族及剛出社會的年輕人想要做房地產投資就有所障礙了，除非與別人合夥，但需要擔心的事情又會更多。

 

（2）和房仲長期配搭，優先保留好物件。

好的物件常常還沒發上平台就已經有人要購買了，如果有長期配搭的房仲，有好物件時就會先報給你知道。

 

（3）精準判斷房地產物件優劣的眼光。

這一點需要經驗，也是投資的房地產的關鍵，但是很困難，房地產和股票不一樣的地方是，同隻股票之間沒有分別，但房地產物件，同一個建商蓋的、同一個地段、樓層、格局都有些許不同，這對買賣的價格及容易程度都會有影響。

 

（4）估價能力。

好的資產在買進的同時就決定了將來的利潤，但是房地產到底要怎麼樣估價呢？又該怎麼議價呢？

除了經驗外，現在有很多課程能夠學習購屋，不知道如何估價或議價時可以考慮課程，說不定差價都能上好幾次課程了。

 

（5）用合理的成本裝潢以及採購家具。

除了房地產本身的成本外，像裝潢、家具、貸款利率、政府的稅率、代書的費用…等，都要仔細計算包含其中。

實際上房地產投資要注意的細項很多，任何投資都不可能保證穩賺不賠，除了了解獲利模式之外，還要注意其中的風險，例如修繕、災害等問題。

 

總結：

想要買到好房投資或自住都需要提前做功課，提前做好功課當遇到價格合理的好物件時才不會錯過。

6點議價技巧幫你買到價格合理的房子（上）

 

五、打折法

買房必須善用”打折法”，大概是實價登錄打7、8、9折，再一點一點加回去，絕對不是漫天亂喊，否則最後不僅談不成，房子還有可能會拱手讓人。若市場交易熱絡，成交價則會偏向較高區間，反之市場低迷，成交價就會偏向較低區間，但打折法並非絕對，仍需參照實價登錄的市場成交行情，因為有些案子特殊，可能開高或貼近市場行情。

就算屋主開價高，或是喊不缺錢都別當一回事，假如真不缺錢就不會拿出來賣，如果屋主愛賣不賣的樣子，你也要擺出愛買不買的態度，買不到就換別間房屋及房仲。

六、黑臉、長輩牌

 

確定要談價格的時候可以帶黑臉去議價，黑臉就是無論再怎麼喜歡、滿意這間房子，覺得它符合了一切需求，還是要去批判，雞蛋裡挑一下骨頭，盡量挑出這間房子的毛病。通常最適合當黑臉的都是長輩，因為長輩多少都有買房經驗又很會砍價，會依照經驗去砍到他心中的成交價，假如長輩又是有贊助的金主，那建商或房仲就知道要長輩點頭才能成交，但要事先與長輩溝通好，知到底大概預算是多少。

總結：

大多數民眾買房看屋時，都會擔心是否買貴沒出道合理價格，很有禮貌地要買不買的，別讓人知道，你到底是要，還是不要，並運用以上的方法，相信能找你到心目中的房子。

購屋不需擔心買錯時間點，只要預算、還款能力行，甚至夠喜歡，就可以試著出價。

6點議價技巧幫你買到價格合理的房子（上）

 想買房卻不知道什麼樣的價格才合理嗎？遇到喜歡的物件卻不知道如何談價格，想買到價格合理的房子，議價策略也很重要。

ㄧ、開價看看就好

廣告經常會寫「XX萬元起」，或是價格被劃掉，這些看看就好，那只是網路宣傳手法，把砍價的空間拉大，故意露出讓你看到，但其實這並不是真正的「底價」，其實都還有很大的議價空間。

 二、公設比 

買新案大樓時，要先把公設彼等坪數去掉後，以「主建物+陽台」能真正使用的部分，作為物件比價的重點，否則有公設比高，就會變成實際買到的房子很小、單價又貴，因為錢都花去買公公設了。 

三、實價登錄

實價登錄行情可大略反映出市場行情平均價。買房前先查詢該房屋附近近一年實價登錄行情，並將同質性產品的成交行情紀錄做比對，計算出平均成交單價區間，若打折法和行情均價兩個算出來的數字是趨近一致的話，就可以當做為出價依據，也可以拿實價登錄的「最低價」去做議價的開口價。

四、銀行鑑價估算貸款

 

買房一定要貸款，可以先請銀行估價，通常銀行估價都比較保守，銀行內部都有自己的鑑價系統，除了區域行情的實價成交價，還會參考屋況、是否有嫌惡設施…等，如果可以買到低於估價的金額，基本上都不會買貴。

 

每家銀行估價的標準都不一樣，可以多參考幾家。

買中古屋、新成屋、預售屋各自的優缺點（下）

 

二、新成屋(10年內):

新成屋房價高，如果你的預算足夠，想要房子屋齡新一點，希望有蓋好的成屋可以看，並且可以盡快入住，那麼新成屋就適合你的需求。

不過，現在的新成屋有些行情遠高於銀行的估價，利息也不好談，因此貸款成數不理想，且大多公設比較高，單價較貴。

買新成屋時一定要留意銀行的估價與貸款條件！

新成屋優點: 

1.屋況、採光及隔間都看得見，沒有完工後屋況有落差的問題。

2. 有左右鄰居可以打聽附近社區的狀況。

3. 可以馬上入住了。

4. 房子屋齡不高不需要重新拉水電管線。

5. 前屋主有整修可以減少額外的裝修費。

新成屋缺點:

1. 需要一次拿出來的自備款會多一點

2.房價可能被前屋主墊高了

3. 公設比較高

4. 管理費較貴

三、中古屋(10年以上): 

中古屋公設低，但須留意管線與外牆防水，可以請水電檢查管線，水管、糞管、電線的規格需不需要換掉，如果是屋齡 15 年以上的中古屋，搬進去之前，最好把水電管線重新換過。

要注意前屋主是自住還是純投資，如果前屋主是投資客，買入後重新裝潢立刻又要出售，裝修的施工品質我們無法掌握，如果住進去後發現水電管線有問題，幾乎所有的裝潢都要都要重新打掉重做，且裝潢的成本已加在房價裡，由我們買單。

30年以上的中古屋還要小心買到海砂屋。

中古屋優點: 

1. 因為屋齡房價比較低

2.公共設施比低於新成屋

3. 管理費比較低

4. 可馬上交屋

4.地段性可能會好一點

中古屋缺點: 

1.屋況比較差， 要準備修繕費用，可能需要重新重新裝潢,重拉管線,所需的裝潢費用比較高。

2. 房貸款成數可能比較低。

3. 房價保值性比較弱，跌價空間大。

4. 屋齡比較高之後要轉手不容易。

總結:

預售屋、新成屋、中古屋，到底要選哪一種買呢?

各有優缺點，所以選擇的方式只要回歸到自己購屋的需求

1. 先衡量自己的買房預算，不要買會讓自己負擔壓力太大的房子。

2..多看，了解自己的需求後，看到喜歡的就下手，等房價下跌可能都被買走了。

3.如果想要買到保值性高的房子，最好選擇交通,生活機能較好的地段。

買中古屋、新成屋、預售屋各自的優缺點（上）

 中古屋、新成屋、預售屋哪一個比較好？

每一種房子都有它的優缺點，如何選擇還是要看個人的需求。

買預售屋，分期付款可以強迫自己儲蓄，可以慢慢繳頭期款。

買新成屋，眼見為憑，不用擔心搬進去後財發現建材、格局與想像有落差。

買中古公寓，公設比低，同樣的使用坪數在低公設和低單價的前提下，總價幾乎是新大樓的一半。

一、預售屋

頭期款低，但需要學習挑選有信用的好建商、好建案，知道什麼是合理價格。

如果你想要買房子，但沒有立即入住的需求，也不想要馬上揹房貸、支付利息，或是現金只夠付總價的 10% ~ 15% ，就適合買預售屋，但在挑選時相比中古屋和新成屋更難，因為看預售屋時，通常都還沒有蓋好，甚至還沒開始蓋，所以看到的都只有DM和美美的樣品屋可以參考。

預售屋優點:

1. 自備款付得輕鬆一點，因為房子還沒有蓋好，所以有充足的時間可以邊繳工程款邊存錢。

2. 建商可能會有合作的銀行,和其他住戶一起合貸,貸款成數可以比較高，利率也可以比較低。

3.可選擇喜愛的方位、樓層。

4. 房子蓋只要簡單裝潢就可以住了。

5. 蓋好之後的價格有可能會再往上漲。

預售屋缺點: 

1. 若建商信用不良，建商落跑、建案無法完工等風險。

2. 建商蓋好了有可能跟當初在賣的時候蓋的不一樣，或交屋之後與想像中有落差。

3.一屋二賣的狀況求償無門。

4. 房價比較貴，因為是賣預期之後蓋好的價格，房價有可能比附近區域高。

5. 無法馬上交屋,需要等待房子蓋好。

點擊！！投資房產的4種類型及建築種類快速了解！！（上）

 

一、房產的四種類型

房產可以分成四種類型：「預售屋」，「新成屋」，「中古屋」，「法拍屋」。

（1） 預售屋：建商預先販賣

預售屋簡單來說就是提前販賣，在建商準備建造房子或建到一定程度就拿出來賣，許多新手買房都會從「預售屋」入手，不過也有不少人仍對買預售屋抱持疑慮，其中的原因不外乎無法掌控施工品質、工期不定、只能憑樣品屋及設計圖，想像未來房子格局，害怕房子完工後，會與想像有所落差，所以挑選好建商也很重要，建議先打聽建商風評和產品口碑，並且買賣契約必須明列開工、完工、交屋日期，以及各項費用的繳納時間，建材廠牌、規格和等級，也須列在契約上，以免日後發生不必要的糾紛。

（2）新成屋：建商剛蓋好的新房

新屋發生漏水、漏電、結構損壞、壁面髒污、地坪隆起等問題的機率，比中古屋低很多，且新屋不會有裝潢、家具等障礙物，更能讓買方快速了解屋子的施工品質。另外，常造成中古屋買賣糾紛的凶宅問題，也不太可能在新屋身上發生。

新成屋必須符合較新法規的要求，在設計房屋時耐震係數較中古屋可能更高、消防設備要求更嚴格、動線規劃也更便利。

（3）中古屋：一般人買的房子要賣

中古屋仍有兩種認定型式，即使是新建造完成的房屋，只要轉手買賣過也算是中古屋，或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋，稱為中古屋。所以中古屋不一定是舊房屋，新完工的房屋也有可能是中古屋。

新手買中古屋必知的6個注意事項！！（下）

 

六、建築安全性

（1）違建

中古屋還要多加注意房子有無增建，例如陽台外推、頂樓加蓋皆屬於違建，會有建築結構的安全性問題，只要被舉報就可能遭拆除。

另外要注意樓中樓，有沒有二次施工的狀況，因為合法的較少，要記得檢查所有權狀上是否有登記夾層部份的面積。

（2）凶宅、海砂屋

買屋最怕一不小心買到海砂屋或兇宅，要如何避開海砂屋、凶宅。

凶宅：

定義為建築物(包括房屋和公設)內，發生凶殺或自殺死亡，不過通常不包含自然死亡，或是建築物內沒有死亡，但在離開建築物後才死亡的案例，例如自殺送到醫院才去世。

凶宅的定義有點爭議，所以看房子時可以和鄰居、附近住戶、里長或轄區員警聊一聊，也可以到「台灣凶宅網」查詢。

海砂屋：

指的是牆壁壁面有類似壁癌的白色滲痕，建築物的每立方米混凝土中，含有300克以上的氯離子，會出現泥塊剝落，長時間會腐蝕鋼筋，危及房屋，可以洽詢土木技師公會、工研院材料所關於海砂屋的狀況，或找土木技師來檢定。

不過現在大型仲介，都會在簽約前，協助調查海砂屋、凶宅的狀況，也會在契約中載明海砂屋、凶宅的保固等。

如果真的不幸，買屋後才發現海砂屋、凶宅問題，通常都可以依照契約，要求仲介賠償，也可以要求銀行，暫緩或停止撥付剩餘貸款給賣方，算是相當保障買方，簽約前還是要審核清楚契約上是否有，以維護自己的權益。

（3）防震

10年以上的中古屋，幾乎都沒有耐震設計。除了肉眼觀察牆壁龜裂情形外，也可以上經濟部中央地質調查所的「台灣活動斷層觀測系統及便民查詢服務」查看房子是否位在斷層帶上。

總結：

買中古屋勢必要多聽、多看、多比較，了解其中的差異，透過以上這些方式，可以檢視房子基本的屋況。交屋前可以要求仲介或是自己重新調閱建物登記謄本，仔細審視房屋相關資料，有任何疑慮一定要立刻提出，有問題，要求仲介或屋主回應或改善。也可以隨時照相，留下屋內狀況的照片，以免日後發生糾紛，沒有證據。

新手買中古屋必知的6個注意事項！！（中）

 

四、牆面檢查

中古屋多多少少都有滲漏水與壁癌問題，只是嚴重程度不同，別被屋內新粉刷的亮麗牆面給騙了，有不少房屋，只是用木板、裝潢等手法遮起來，沒有好好處理。

買中古屋遇到瑕疵(漏水、壁癌)，由誰負責修繕？

通常在驗屋、交屋前都會仔細檢查到底有沒有漏水的問題，如果有的話，當下也會要求前一手屋主解決漏水問題，或是可以把漏水問題納入議價中，要求對方降價，做為砍價武器。

但就怕交屋前都沒有發現漏水，屋主隱瞞漏水問題，而仲介也沒有察覺，在入住後才發現漏水嚴重，事後需要大筆資金重新整修，這時責任就比較難界定，但買方可以舉證漏水問題早已存在，並非事後人為因素才導致漏水的話，只要在交屋五年內發現漏水，可以將漏水問題追究至前一手屋主身上，要求賠償或是修復到完好無缺的狀態。

假如賣方知道屋內漏水，契約上也特別註明不負責漏水，買方事後才抱怨漏水問題，也不得要求賣方賠償。所以在買賣雙方簽契約時，一定要仔細看房屋漏水時的責任歸屬。注意是否有加入漏水相關附帶條件。

五、周遭環境

（1）觀察建築隔音是否良好。

（2）周遭是否有工廠影響空氣品質或噪音。

（3）是否有西曬問題。

（4）採光、通風好不好。

（5）下雨時雨不會潑進室內。

（6）鄰居素質如何。

像公寓有管理員的話，記得留意管理員是否輕易放人進入大樓，也可以向其他住戶詢問，管理委員會是否固定開會，資料是否屬實，是否常舉辦活動，是否發生過財務糾紛，特別是管理費的運用狀況，若屋齡太高，管委費盈餘不高，之後公區設施需要維修時，就會由各戶分攤。

新手買中古屋必知的6個注意事項！！（上）

 買房子是人生大事，所以買房前，盡量多看幾間，觀察區域行情和實價登錄的差異，留意房屋總價是否包含車位，車位是平面還是機械，以此來評估價格是否合理。

除了外觀、採光風向、管線水電…等等，還有許多小細節都需要檢查，以下列了幾點供大家參考參考。

一、檢查物件及資料

仔細審視房屋的相關資料，例如主建物、公設、車位的坪數、管理費等，也可以攜帶一些小工具方便檢查，例如手機拍照（取得同意後）、筆敲地磚聽是否與地板貼合、水瓶是否會往固定方向滾動。

二、環境安全性

門口及社區是否設有監視器，夜歸是否安全，觀察逃生動線是否暢通。

注意自家陽台、窗台、落地窗和隔壁棟的距離是否太近，太近不僅影響採光、通風、容易被窺探隱私外，還要留意小偷是否可以踏足爬進家中。

三、管路檢查

檢查管線是否老舊，配電箱是新式還是舊式，電線新舊、有沒有焦痕、浴室及廚房的水龍頭水量大不大、排水孔是否正常？

必要的話，買下房子後可以請水電來檢查，尤其十年以上的老屋，水電管線很容易發生問題，普通的水管生鏽、卡污垢，嚴重的水管漏水、糞管卡住、電路不足、跳電等都有可能。

尤其公寓二樓的房子要特別注意排水問題，如果水管不通，很有可能在二樓回堵，造成二樓淹水，假如都沒發現，事後處理都很麻煩。

首購族挑選預售屋必看的5點注意事項！！（四）

 

五、價格、簽約

（1） 先查好該預售屋建案附近實價登錄

你必須先在心裡有一個價格的標準，因為銷售人員一定會詢問你的預算，如果你喜歡，當然就會進入到議價這個階段，所以心理要先有一個價格的標準，避免議價時完全不知道要怎麼出價喔！

（2）附加條件

假如在過程中業者有承諾過的條件，一定要白紙黑字寫下來有時在案場，銷售人員可能會口頭承諾，給予消費者額外優惠，卻不願意寫入契約中，一定要記住「口說無憑」，包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾，一定要在契約上載明。

若購屋人想在原有的格局上做改裝，也就是所謂的「客變」，只要不影響結構安全，通常建商都會願意幫忙，有時甚至不加收費用，但也須列在契約上，以免日後發生不必要的糾紛。

將銷售DM留下，有多少版本就收藏多少版本，作為自己權益的保障，因為從法律角度來看，這些文宣廣告也被視為契約的一部份。

（3） 履約保證種類

買預售屋的履約保證也是超級重要，這是避免建商收了你的錢，但蓋到一半落跑的保護機制。一般常見的有賣方與受託機構簽訂信託的契約「價金信託」與內政部同意的履約保證「不動產開發信託」，由買賣雙方擇一採行。

主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶，透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出。 

另外，還有由兩家建商同業相互連帶擔保的「同業連帶擔保」及由公會主導，數家建商互相擔保的「公會辦理連帶保證協定」，都是在若建案無法交屋時，仍可保障消費者的方式。

不過，無論購屋民眾選擇何種履約保證，都要記得向建商索取價金信託或連帶保證的書面影本，且附在買賣契約書後面，未來發生糾紛時，才能有所依據。

總結：

若上述要件都確定了解過，評估過基地所在地符合自己的理想，價格也在可負擔範圍內，再考慮要不要下手。

首購族挑選預售屋必看的5點注意事項！！（三）

 

四、格局

（1）戶梯比、單層格局配置

先解釋一下什麼叫做「戶梯比」與「單層格局配置」。

「戶梯比」就是幾戶共用一部電梯，假如有一個預售屋16層樓，總共100戶共用2部電梯，戶梯比就是50:1，數字越大等電梯的時間可能就會越久。預售屋房型主要有兩房一廳與三房一廳，4戶是兩房、2戶是三房，這個資訊就是「單層格局配置」。

三房一廳的格局較少，因此在該預售屋建案就會以三房為比較稀有的物件，如果你的需求剛好是三房一廳時，該建案就會很適合你。原因是未來如果真的要轉手時，三房一廳是比較稀有的，買方的比較機會就不會很多。

（2）總坪數、室內坪數、公設比

總坪數關係到的是總價、室內坪數關係到的是居住空間、公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費。到底公設比要注意什麼事情呢?

要先知道公設包含什麼：

「公設比」包含大廳、各層梯廳、走道、地下室、水電設備空間、消防空間，不單單只有健身房、交誼廳、游泳池...而已。

可以把「公設比」拆成兩個部分來看，「必要空間」與「娛樂空間」就怕娛樂空間往後住戶不想花錢維持，最後變成一個廢棄空間，所以在娛樂空間的公設上大家要思考一下未來維持的成本，不要花了很多錢最後買到廢棄空間。

一般來說，建商所計算的房屋坪數，通常包括室內、陽台及公共設施面積，在購買房屋前，大家一定要考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。

在契約內「公設比及項目」、「私有面積及項目」應條列清楚，才不會在交屋後，因認知差距，與建商大興訴訟。

（3 ）房屋格局、朝向

看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層，這也是挑選你要“哪一間”重要的評估項目。看格局格局除了房型，還需要觀察動線是否順暢，以及傳統的風水禁忌。

另外格局圖上最重要的就是空間，必須要詳細的知道每個格局的長寬，客廳大小、房間大小、走道大小、陽台大小、廚房大小..等，避免搬家後才發現原來的床或衣櫃放不下。

＊預售屋因為看不到實際坪數，若未來成屋後坪數有落差，規定其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方最多找補不超過百分之二，且誤差百分之三者，買方得解除契約。

首購族挑選預售屋必看的5點注意事項！！（二）

 

三、地理位子

（1） 查清楚房型與基地位置

預售屋在最初期，會有所謂的「潛銷期」，接待中心可能還沒蓋好，仍在籌備中，但主要的資訊在網路上仍可查到，基本上可以看到房型、坪數、接待中心位置、基地位置...等資訊，等到預售屋資料完備、建照取得、接待中心籌備完成，就會進入預售階段。

看樣品屋要注意傢具及牆壁厚度是否為標準尺寸，一般牆壁的厚度為12到15公分，但樣品屋為了讓空間感變大，會採用較小的尺寸，為了避免落差，建議還是確認一下比較好。

建商為了便於銷售通常一踏進接待中心就會看到預售屋模型，假如外觀過於標新立異，未來可能會很難脫手，我們不能預期買下去就住一輩子，另外可以拿出手機google地圖檢查一下，附近有利設施距在模型中有沒有縮短，少幾條街。

有些接待中心不一定就在建築基地上，而是另設據點，建議騎車先去基地附近環境繞繞，藉此過濾掉不適合的建案。

（2）基地位置土地使用分區

不同土地用途擁有不同的土地價格，因此必須先了解清楚是工業用地？住宅用地？商業用地？，雖然基本上不會遇到，但難保個萬一。

建案土地持分要清楚，註明房屋的棟別與樓層，地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數，並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中。 

首購族挑選預售屋必看的5點注意事項！！（ㄧ）

 

很多朋友會認為，買舊房不如買新屋，加上想要降低頭期款壓力，因為買預售屋時，不用一次拿出大筆自備款，可將費用分攤成2、3年慢慢繳，只要施工期夠長、夠穩定，就能較為寬裕地繳交工程款。

不過，預售屋雖然看起來房子新、壓力負擔也不大，但卻常有民眾被詐騙的例子，到底購買預售屋有沒有要特別注意的地雷呢？

一、好建商

建議民眾在購買預售屋前，先打聽建商風評和產品口碑，要以口碑好、過去穩定推案以及財務狀況健全的業者為優先考量，因為好建商會信守承諾，用好建材、不偷料，還能確保施工品質，擁有健全財務體系，才不會發生房子蓋一半，就周轉不靈的狀況。

若是建商太小，提出的價格又低於行情太多，再搭配急售的話術，甚至連預售屋履約保證的相關資料都拿不出來，碰到這樣的案子，購買的風險相對提高，因此必須特別注意。

建議若有保證的設備品牌，合約中應註明建材規格、廠牌、等級或品牌型號標註清楚，且不要有「或同等級」字樣，較為安全。以防止賣方以劣質品充數，在交屋時發生糾紛，畢竟不了解同等級是如何定義。

二、日期

完工期限與交屋日期：

不管是自住客或投資客都有可能買預售屋，投資客主要是預期該建案未來房價的漲幅而購買，但如果是自住客，要注意交屋日期是否符合自己需要居住的時間，簽約時也應詳細註明開工日期，以及完工期限與交屋日期。

每間預售屋蓋的時間都不一樣1年～3年都有，可以先從網路上查看預售屋資訊，不符合自己的需求就不用多花時間去看了。

投標法拍屋必知的5點注意事項！！（四）

 

（2）有點交的物件

法拍屋核發「權利移轉證明書」後，除辦理過戶取得所有權外，同時，得標人得向法院申請點交，請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業，以取得房屋真正的「使用權」書記官會先排定時間點交，點交當天拍定人、拍定人找的鎖匠及法院通知當地派出所的警察，會一同到現場點交。

拍定後屋內有人居住或占用，在點交前，會先讓拍定人與屋內的人自己協議搬遷日期、搬遷費，若協議日期到了還沒搬走法院才會介入強制點交。一般「點交」的物件，只要原屋主願意配合搬遷，流程就會簡易許多，時程也會加快。

假設今天拍定人發現屋內的人走了，但家具、遺留物還在，即便有點交，拍定人也必須保管不能亂丟。建議拍定人拍照並造冊一式兩份，一份給法院、一份自留，法院會發函給債務人要求限期搬走，若還是沒搬，拍定人便可申請動產拍賣，最快速省時的方法就是拍定人自己把遺留物買下，便有權可以隨意處置。

最後，當原屋主搬離，房屋換上新鎖，就是完成點交啦～

總結：

法拍屋通常會低於市價，但風險也很高，選擇有點交、拍定後抵押權塗銷的物件，才不會遇到被霸占房屋的情形，而且投標時不能看屋內，旁敲側擊打聽屋況是必須，在開標前還得綜合評估考量保證金、尾款、隱形成本等資金等，才有機會撿到便宜屋。

投標法拍屋必知的5點注意事項！！（三）

 

五、點交取得真正的使用權

得標後，得標人在7天內繳清尾款後，法院就會核發「權利移轉證明書」，記得趕緊到地政事務所辦理過戶登記，取得不動產所有權狀，若有申請銀行代墊款的得標人，銀行則同時會在這個階段設定房屋的抵押權，並將原代墊款（約6~7%）轉為利率較低的一般房貸。

不論有無點交，雙方協議後都建議要立搬遷同意書較有保障，同意書內容主要包括搬遷期限、支付金額以及相關但書(當月水電費是否結清)，建議選擇物件時，挑選有「點交」及「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。

＊「拍定後抵押權塗銷」遭查封物件確定拍出後，就不再是抵押物件，一般多數法拍屋都會註記此項目，若未標明，就要提高警覺詢問物件的狀況，免得拍定後物件有狀況。

以下2點狀況對買方權益影響雖然很大，但都會公布在法拍公告中，只要特別注意就行。

（1）不點交的物件

通常是因為屋內還有租客或第三人，占用原因不明，但因為無法請公權力強制執行，點交就得靠自己，順利的情況下，就是準備一筆搬遷費花錢消災，不順利的話，對方獅子大開口或房子拿不回，則須要透過起訴的法律途徑，取得房屋真正的使用權，而上訴所需要的費用及時間成本，皆是在進場投標前應該考慮的事項，相對有點交物件麻煩，所以不建議新手找不點交的物件。

投標法拍屋必知的5點注意事項！！（二）

 

二、看準時機進場投標

在每一次拍賣中，法拍屋若因無人投標而流標，第一次流標下一次拍賣八折、第二次流標下一次拍賣六四折、第三次流標下一次拍賣五一折，可以在任何一次拍賣時機點進場投標。

三、 請專業人士協助

法拍屋的眉角還蠻多的，除了保證金、尾款、相關雜支等費用，最好請有法拍經驗的人或有法律背景的人在旁協助，尋求信譽好的代標業者也是一種好方法。

許多法拍的物件，屋況通常較不佳，要準備一筆房屋整理費，若為不點交物件，可能會有人占用、有租客等情形，還要溝通搬遷費。

若找代標公司，代標業者會協助點交，服務費為拍定價的3~6%。

四、做好資金規劃

想在法拍市場撿便宜，資金規劃是買法拍屋前的重要工作之一，事先周詳的規劃才能讓資金做最有效的運用，法拍屋投標的保證金是否備妥？
投標時須先繳底價20~30%保證金，保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中，才算完成投標。

得標後7天內一次付清尾款。

標定後須於7天內繳清尾款，若屆時尾款繳不出，保證金也會被沒收，如果資金不足的民眾，應盡早與銀行接洽申請代墊尾款，因為不是每家銀行都有承作，對銀行來說，法拍屋在權利移轉證明書核發之前，得標人是沒有產權的，屬於一種無擔保的借貸，風險較高，且評估作業較複雜，所以不一定每間銀行都願意承做，在進場投標前應該先找到願意做代墊款的銀行進行預審，確保得標後能順利付清尾款。 

投標法拍屋必知的5點注意事項！！（ㄧ）

 為什麼會有法拍屋？

房子被法拍的主要原因（1）積欠銀行債務（2）積欠個人債務（3）欠稅

小至個人欠管理費無法償還，大至建商資金周轉不靈還不出債務，房子就會遭債權人強制執行而遭法院拍賣，便形成了法拍屋。

所以在法拍屋中有機會找到相當好的物件。

法拍屋的風險也很高，但價格實在讓人心動，要如何避免踩到法拍屋地雷，幫大家整理出了5點必看的注意事項。

ㄧ、謹慎評估房屋現況

法拍屋與一般買房不同，法拍屋物件無法進入屋內看屋，雖然不能事先看屋，但可以透過一些旁敲側擊了解屋況。

（1）詢問意見

建議在選定拍賣物件後、在開標前親赴現場，找到標的物，詢問鄰居、管理員、里長等，了解物件有沒有可能是凶宅，或藏有其他風險。也可以勇敢的按門鈴，看能否直接與屋主對話。

（2）多次實訪

建議白天跟晚上都去、平日跟假日也分別去看，觀察周遭的環境。

現勘附近同棟大樓或同社區的房屋，推測室內的格局，避免買到需要花大筆錢裝修、整理的物件。

（3）基本資料

在實訪過後，可以調閱謄本，謄本就如同房屋的身分證，可以看出房屋的基本資料，例如登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、建物完成日期等。

此外，登記次序更可看出此房屋是轉第幾手及屋主持有的時間，也可以從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約…等物件現況。

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最近受到疫情影響，很多人都想要趁勢換屋

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而這個問題，是每位換屋族都會遇到，而且又很傷腦筋的問題。

下面，我們一起來看，這兩者的差異吧！