點擊！！投資房產的4種類型及建築種類快速了解！！（下）

（4）法拍屋：房子被銀行拿來公開拍賣

這些法拍屋由於有問題，所以入手相對便宜。法拍屋會產生最常見情況是欠銀行錢，若連續３個月以上無法如期繳交貸款，銀行就可以向法院拍賣抵押的房屋，來償還債務人積欠的貸款，簡單來說就是被法院拍賣的房屋，簡稱法拍屋。

二、建築的四種類型

建築可以分成四種類型：「公寓」，「華廈」，「大樓」，「透天」。

（1）公寓：

6樓(含)以下之建築物，有複數個所有權人，依法可以不設置電梯，但若裝了電梯，也可稱為電梯公寓。

（2）華廈：

7樓以上，11樓以下之建築物，依法必須設置電梯，業界都稱之為電梯華廈。多數配有停車位，公設比則是大約落在15~25%不等，每個月也必須繳納管理費。由於「屋齡、公設比」都介於「公寓以及大樓之間」，加上電梯、停車位兩大優勢，也讓許多首購族鎖定這樣的產品。

（3）大樓：

12樓以上之建築物，依法必須設置電梯，優點在於屋齡新，但也有不少房仲人員，將所有７樓以上有電梯建築稱為大樓，反正主要就是有電梯。

（4）透天：

6樓(含)以下之建築物，僅有單一所有權人，基本沒設置電梯，也有安裝電梯的透天，應該叫別墅了，此類型房屋在中南部算是主流。

總結：

沒有哪種房型最好，有些人喜歡買透天因為沒有公設，有些人喜歡高樓層風景好，只有自己知道什麼最適合自己。

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一、房產的四種類型

房產可以分成四種類型：「預售屋」，「新成屋」，「中古屋」，「法拍屋」。

（1） 預售屋：建商預先販賣

預售屋簡單來說就是提前販賣，在建商準備建造房子或建到一定程度就拿出來賣，許多新手買房都會從「預售屋」入手，不過也有不少人仍對買預售屋抱持疑慮，其中的原因不外乎無法掌控施工品質、工期不定、只能憑樣品屋及設計圖，想像未來房子格局，害怕房子完工後，會與想像有所落差，所以挑選好建商也很重要，建議先打聽建商風評和產品口碑，並且買賣契約必須明列開工、完工、交屋日期，以及各項費用的繳納時間，建材廠牌、規格和等級，也須列在契約上，以免日後發生不必要的糾紛。

（2）新成屋：建商剛蓋好的新房

新屋發生漏水、漏電、結構損壞、壁面髒污、地坪隆起等問題的機率，比中古屋低很多，且新屋不會有裝潢、家具等障礙物，更能讓買方快速了解屋子的施工品質。另外，常造成中古屋買賣糾紛的凶宅問題，也不太可能在新屋身上發生。

新成屋必須符合較新法規的要求，在設計房屋時耐震係數較中古屋可能更高、消防設備要求更嚴格、動線規劃也更便利。

（3）中古屋：一般人買的房子要賣

中古屋仍有兩種認定型式，即使是新建造完成的房屋，只要轉手買賣過也算是中古屋，或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋，稱為中古屋。所以中古屋不一定是舊房屋，新完工的房屋也有可能是中古屋。

投標法拍屋必知的5點注意事項！！（四）

 

（2）有點交的物件

法拍屋核發「權利移轉證明書」後，除辦理過戶取得所有權外，同時，得標人得向法院申請點交，請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業，以取得房屋真正的「使用權」書記官會先排定時間點交，點交當天拍定人、拍定人找的鎖匠及法院通知當地派出所的警察，會一同到現場點交。

拍定後屋內有人居住或占用，在點交前，會先讓拍定人與屋內的人自己協議搬遷日期、搬遷費，若協議日期到了還沒搬走法院才會介入強制點交。一般「點交」的物件，只要原屋主願意配合搬遷，流程就會簡易許多，時程也會加快。

假設今天拍定人發現屋內的人走了，但家具、遺留物還在，即便有點交，拍定人也必須保管不能亂丟。建議拍定人拍照並造冊一式兩份，一份給法院、一份自留，法院會發函給債務人要求限期搬走，若還是沒搬，拍定人便可申請動產拍賣，最快速省時的方法就是拍定人自己把遺留物買下，便有權可以隨意處置。

最後，當原屋主搬離，房屋換上新鎖，就是完成點交啦～

總結：

法拍屋通常會低於市價，但風險也很高，選擇有點交、拍定後抵押權塗銷的物件，才不會遇到被霸占房屋的情形，而且投標時不能看屋內，旁敲側擊打聽屋況是必須，在開標前還得綜合評估考量保證金、尾款、隱形成本等資金等，才有機會撿到便宜屋。

投標法拍屋必知的5點注意事項！！（三）

 

五、點交取得真正的使用權

得標後，得標人在7天內繳清尾款後，法院就會核發「權利移轉證明書」，記得趕緊到地政事務所辦理過戶登記，取得不動產所有權狀，若有申請銀行代墊款的得標人，銀行則同時會在這個階段設定房屋的抵押權，並將原代墊款（約6~7%）轉為利率較低的一般房貸。

不論有無點交，雙方協議後都建議要立搬遷同意書較有保障，同意書內容主要包括搬遷期限、支付金額以及相關但書(當月水電費是否結清)，建議選擇物件時，挑選有「點交」及「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。

＊「拍定後抵押權塗銷」遭查封物件確定拍出後，就不再是抵押物件，一般多數法拍屋都會註記此項目，若未標明，就要提高警覺詢問物件的狀況，免得拍定後物件有狀況。

以下2點狀況對買方權益影響雖然很大，但都會公布在法拍公告中，只要特別注意就行。

（1）不點交的物件

通常是因為屋內還有租客或第三人，占用原因不明，但因為無法請公權力強制執行，點交就得靠自己，順利的情況下，就是準備一筆搬遷費花錢消災，不順利的話，對方獅子大開口或房子拿不回，則須要透過起訴的法律途徑，取得房屋真正的使用權，而上訴所需要的費用及時間成本，皆是在進場投標前應該考慮的事項，相對有點交物件麻煩，所以不建議新手找不點交的物件。

投標法拍屋必知的5點注意事項！！（二）

 

二、看準時機進場投標

在每一次拍賣中，法拍屋若因無人投標而流標，第一次流標下一次拍賣八折、第二次流標下一次拍賣六四折、第三次流標下一次拍賣五一折，可以在任何一次拍賣時機點進場投標。

三、 請專業人士協助

法拍屋的眉角還蠻多的，除了保證金、尾款、相關雜支等費用，最好請有法拍經驗的人或有法律背景的人在旁協助，尋求信譽好的代標業者也是一種好方法。

許多法拍的物件，屋況通常較不佳，要準備一筆房屋整理費，若為不點交物件，可能會有人占用、有租客等情形，還要溝通搬遷費。

若找代標公司，代標業者會協助點交，服務費為拍定價的3~6%。

四、做好資金規劃

想在法拍市場撿便宜，資金規劃是買法拍屋前的重要工作之一，事先周詳的規劃才能讓資金做最有效的運用，法拍屋投標的保證金是否備妥？
投標時須先繳底價20~30%保證金，保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中，才算完成投標。

得標後7天內一次付清尾款。

標定後須於7天內繳清尾款，若屆時尾款繳不出，保證金也會被沒收，如果資金不足的民眾，應盡早與銀行接洽申請代墊尾款，因為不是每家銀行都有承作，對銀行來說，法拍屋在權利移轉證明書核發之前，得標人是沒有產權的，屬於一種無擔保的借貸，風險較高，且評估作業較複雜，所以不一定每間銀行都願意承做，在進場投標前應該先找到願意做代墊款的銀行進行預審，確保得標後能順利付清尾款。 

投標法拍屋必知的5點注意事項！！（ㄧ）

 為什麼會有法拍屋？

房子被法拍的主要原因（1）積欠銀行債務（2）積欠個人債務（3）欠稅

小至個人欠管理費無法償還，大至建商資金周轉不靈還不出債務，房子就會遭債權人強制執行而遭法院拍賣，便形成了法拍屋。

所以在法拍屋中有機會找到相當好的物件。

法拍屋的風險也很高，但價格實在讓人心動，要如何避免踩到法拍屋地雷，幫大家整理出了5點必看的注意事項。

ㄧ、謹慎評估房屋現況

法拍屋與一般買房不同，法拍屋物件無法進入屋內看屋，雖然不能事先看屋，但可以透過一些旁敲側擊了解屋況。

（1）詢問意見

建議在選定拍賣物件後、在開標前親赴現場，找到標的物，詢問鄰居、管理員、里長等，了解物件有沒有可能是凶宅，或藏有其他風險。也可以勇敢的按門鈴，看能否直接與屋主對話。

（2）多次實訪

建議白天跟晚上都去、平日跟假日也分別去看，觀察周遭的環境。

現勘附近同棟大樓或同社區的房屋，推測室內的格局，避免買到需要花大筆錢裝修、整理的物件。

（3）基本資料

在實訪過後，可以調閱謄本，謄本就如同房屋的身分證，可以看出房屋的基本資料，例如登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、建物完成日期等。

此外，登記次序更可看出此房屋是轉第幾手及屋主持有的時間，也可以從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約…等物件現況。

房產小知識篇|你不得不知的法拍屋大小事-1

在房價居高不下的時代，想要擁有自己的房子真的很難！所以有很多人會問

• 我該如何買到便宜的好房子？
• 如何利用房價的低買高賣來投資？

 那大家第一個想到的，應該就是「法拍屋」了!