點擊！！投資房產的4種類型及建築種類快速了解！！（下）

（4）法拍屋：房子被銀行拿來公開拍賣

這些法拍屋由於有問題，所以入手相對便宜。法拍屋會產生最常見情況是欠銀行錢，若連續３個月以上無法如期繳交貸款，銀行就可以向法院拍賣抵押的房屋，來償還債務人積欠的貸款，簡單來說就是被法院拍賣的房屋，簡稱法拍屋。

二、建築的四種類型

建築可以分成四種類型：「公寓」，「華廈」，「大樓」，「透天」。

（1）公寓：

6樓(含)以下之建築物，有複數個所有權人，依法可以不設置電梯，但若裝了電梯，也可稱為電梯公寓。

（2）華廈：

7樓以上，11樓以下之建築物，依法必須設置電梯，業界都稱之為電梯華廈。多數配有停車位，公設比則是大約落在15~25%不等，每個月也必須繳納管理費。由於「屋齡、公設比」都介於「公寓以及大樓之間」，加上電梯、停車位兩大優勢，也讓許多首購族鎖定這樣的產品。

（3）大樓：

12樓以上之建築物，依法必須設置電梯，優點在於屋齡新，但也有不少房仲人員，將所有７樓以上有電梯建築稱為大樓，反正主要就是有電梯。

（4）透天：

6樓(含)以下之建築物，僅有單一所有權人，基本沒設置電梯，也有安裝電梯的透天，應該叫別墅了，此類型房屋在中南部算是主流。

總結：

沒有哪種房型最好，有些人喜歡買透天因為沒有公設，有些人喜歡高樓層風景好，只有自己知道什麼最適合自己。

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一、房產的四種類型

房產可以分成四種類型：「預售屋」，「新成屋」，「中古屋」，「法拍屋」。

（1） 預售屋：建商預先販賣

預售屋簡單來說就是提前販賣，在建商準備建造房子或建到一定程度就拿出來賣，許多新手買房都會從「預售屋」入手，不過也有不少人仍對買預售屋抱持疑慮，其中的原因不外乎無法掌控施工品質、工期不定、只能憑樣品屋及設計圖，想像未來房子格局，害怕房子完工後，會與想像有所落差，所以挑選好建商也很重要，建議先打聽建商風評和產品口碑，並且買賣契約必須明列開工、完工、交屋日期，以及各項費用的繳納時間，建材廠牌、規格和等級，也須列在契約上，以免日後發生不必要的糾紛。

（2）新成屋：建商剛蓋好的新房

新屋發生漏水、漏電、結構損壞、壁面髒污、地坪隆起等問題的機率，比中古屋低很多，且新屋不會有裝潢、家具等障礙物，更能讓買方快速了解屋子的施工品質。另外，常造成中古屋買賣糾紛的凶宅問題，也不太可能在新屋身上發生。

新成屋必須符合較新法規的要求，在設計房屋時耐震係數較中古屋可能更高、消防設備要求更嚴格、動線規劃也更便利。

（3）中古屋：一般人買的房子要賣

中古屋仍有兩種認定型式，即使是新建造完成的房屋，只要轉手買賣過也算是中古屋，或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋，稱為中古屋。所以中古屋不一定是舊房屋，新完工的房屋也有可能是中古屋。

新手買中古屋必知的6個注意事項！！（下）

 

六、建築安全性

（1）違建

中古屋還要多加注意房子有無增建，例如陽台外推、頂樓加蓋皆屬於違建，會有建築結構的安全性問題，只要被舉報就可能遭拆除。

另外要注意樓中樓，有沒有二次施工的狀況，因為合法的較少，要記得檢查所有權狀上是否有登記夾層部份的面積。

（2）凶宅、海砂屋

買屋最怕一不小心買到海砂屋或兇宅，要如何避開海砂屋、凶宅。

凶宅：

定義為建築物(包括房屋和公設)內，發生凶殺或自殺死亡，不過通常不包含自然死亡，或是建築物內沒有死亡，但在離開建築物後才死亡的案例，例如自殺送到醫院才去世。

凶宅的定義有點爭議，所以看房子時可以和鄰居、附近住戶、里長或轄區員警聊一聊，也可以到「台灣凶宅網」查詢。

海砂屋：

指的是牆壁壁面有類似壁癌的白色滲痕，建築物的每立方米混凝土中，含有300克以上的氯離子，會出現泥塊剝落，長時間會腐蝕鋼筋，危及房屋，可以洽詢土木技師公會、工研院材料所關於海砂屋的狀況，或找土木技師來檢定。

不過現在大型仲介，都會在簽約前，協助調查海砂屋、凶宅的狀況，也會在契約中載明海砂屋、凶宅的保固等。

如果真的不幸，買屋後才發現海砂屋、凶宅問題，通常都可以依照契約，要求仲介賠償，也可以要求銀行，暫緩或停止撥付剩餘貸款給賣方，算是相當保障買方，簽約前還是要審核清楚契約上是否有，以維護自己的權益。

（3）防震

10年以上的中古屋，幾乎都沒有耐震設計。除了肉眼觀察牆壁龜裂情形外，也可以上經濟部中央地質調查所的「台灣活動斷層觀測系統及便民查詢服務」查看房子是否位在斷層帶上。

總結：

買中古屋勢必要多聽、多看、多比較，了解其中的差異，透過以上這些方式，可以檢視房子基本的屋況。交屋前可以要求仲介或是自己重新調閱建物登記謄本，仔細審視房屋相關資料，有任何疑慮一定要立刻提出，有問題，要求仲介或屋主回應或改善。也可以隨時照相，留下屋內狀況的照片，以免日後發生糾紛，沒有證據。

新手買中古屋必知的6個注意事項！！（中）

 

四、牆面檢查

中古屋多多少少都有滲漏水與壁癌問題，只是嚴重程度不同，別被屋內新粉刷的亮麗牆面給騙了，有不少房屋，只是用木板、裝潢等手法遮起來，沒有好好處理。

買中古屋遇到瑕疵(漏水、壁癌)，由誰負責修繕？

通常在驗屋、交屋前都會仔細檢查到底有沒有漏水的問題，如果有的話，當下也會要求前一手屋主解決漏水問題，或是可以把漏水問題納入議價中，要求對方降價，做為砍價武器。

但就怕交屋前都沒有發現漏水，屋主隱瞞漏水問題，而仲介也沒有察覺，在入住後才發現漏水嚴重，事後需要大筆資金重新整修，這時責任就比較難界定，但買方可以舉證漏水問題早已存在，並非事後人為因素才導致漏水的話，只要在交屋五年內發現漏水，可以將漏水問題追究至前一手屋主身上，要求賠償或是修復到完好無缺的狀態。

假如賣方知道屋內漏水，契約上也特別註明不負責漏水，買方事後才抱怨漏水問題，也不得要求賣方賠償。所以在買賣雙方簽契約時，一定要仔細看房屋漏水時的責任歸屬。注意是否有加入漏水相關附帶條件。

五、周遭環境

（1）觀察建築隔音是否良好。

（2）周遭是否有工廠影響空氣品質或噪音。

（3）是否有西曬問題。

（4）採光、通風好不好。

（5）下雨時雨不會潑進室內。

（6）鄰居素質如何。

像公寓有管理員的話，記得留意管理員是否輕易放人進入大樓，也可以向其他住戶詢問，管理委員會是否固定開會，資料是否屬實，是否常舉辦活動，是否發生過財務糾紛，特別是管理費的運用狀況，若屋齡太高，管委費盈餘不高，之後公區設施需要維修時，就會由各戶分攤。

新手買中古屋必知的6個注意事項！！（上）

 買房子是人生大事，所以買房前，盡量多看幾間，觀察區域行情和實價登錄的差異，留意房屋總價是否包含車位，車位是平面還是機械，以此來評估價格是否合理。

除了外觀、採光風向、管線水電…等等，還有許多小細節都需要檢查，以下列了幾點供大家參考參考。

一、檢查物件及資料

仔細審視房屋的相關資料，例如主建物、公設、車位的坪數、管理費等，也可以攜帶一些小工具方便檢查，例如手機拍照（取得同意後）、筆敲地磚聽是否與地板貼合、水瓶是否會往固定方向滾動。

二、環境安全性

門口及社區是否設有監視器，夜歸是否安全，觀察逃生動線是否暢通。

注意自家陽台、窗台、落地窗和隔壁棟的距離是否太近，太近不僅影響採光、通風、容易被窺探隱私外，還要留意小偷是否可以踏足爬進家中。

三、管路檢查

檢查管線是否老舊，配電箱是新式還是舊式，電線新舊、有沒有焦痕、浴室及廚房的水龍頭水量大不大、排水孔是否正常？

必要的話，買下房子後可以請水電來檢查，尤其十年以上的老屋，水電管線很容易發生問題，普通的水管生鏽、卡污垢，嚴重的水管漏水、糞管卡住、電路不足、跳電等都有可能。

尤其公寓二樓的房子要特別注意排水問題，如果水管不通，很有可能在二樓回堵，造成二樓淹水，假如都沒發現，事後處理都很麻煩。

首購族挑選預售屋必看的5點注意事項！！（四）

 

五、價格、簽約

（1） 先查好該預售屋建案附近實價登錄

你必須先在心裡有一個價格的標準，因為銷售人員一定會詢問你的預算，如果你喜歡，當然就會進入到議價這個階段，所以心理要先有一個價格的標準，避免議價時完全不知道要怎麼出價喔！

（2）附加條件

假如在過程中業者有承諾過的條件，一定要白紙黑字寫下來有時在案場，銷售人員可能會口頭承諾，給予消費者額外優惠，卻不願意寫入契約中，一定要記住「口說無憑」，包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾，一定要在契約上載明。

若購屋人想在原有的格局上做改裝，也就是所謂的「客變」，只要不影響結構安全，通常建商都會願意幫忙，有時甚至不加收費用，但也須列在契約上，以免日後發生不必要的糾紛。

將銷售DM留下，有多少版本就收藏多少版本，作為自己權益的保障，因為從法律角度來看，這些文宣廣告也被視為契約的一部份。

（3） 履約保證種類

買預售屋的履約保證也是超級重要，這是避免建商收了你的錢，但蓋到一半落跑的保護機制。一般常見的有賣方與受託機構簽訂信託的契約「價金信託」與內政部同意的履約保證「不動產開發信託」，由買賣雙方擇一採行。

主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶，透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出。 

另外，還有由兩家建商同業相互連帶擔保的「同業連帶擔保」及由公會主導，數家建商互相擔保的「公會辦理連帶保證協定」，都是在若建案無法交屋時，仍可保障消費者的方式。

不過，無論購屋民眾選擇何種履約保證，都要記得向建商索取價金信託或連帶保證的書面影本，且附在買賣契約書後面，未來發生糾紛時，才能有所依據。

總結：

若上述要件都確定了解過，評估過基地所在地符合自己的理想，價格也在可負擔範圍內，再考慮要不要下手。

首購族挑選預售屋必看的5點注意事項！！（三）

 

四、格局

（1）戶梯比、單層格局配置

先解釋一下什麼叫做「戶梯比」與「單層格局配置」。

「戶梯比」就是幾戶共用一部電梯，假如有一個預售屋16層樓，總共100戶共用2部電梯，戶梯比就是50:1，數字越大等電梯的時間可能就會越久。預售屋房型主要有兩房一廳與三房一廳，4戶是兩房、2戶是三房，這個資訊就是「單層格局配置」。

三房一廳的格局較少，因此在該預售屋建案就會以三房為比較稀有的物件，如果你的需求剛好是三房一廳時，該建案就會很適合你。原因是未來如果真的要轉手時，三房一廳是比較稀有的，買方的比較機會就不會很多。

（2）總坪數、室內坪數、公設比

總坪數關係到的是總價、室內坪數關係到的是居住空間、公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費。到底公設比要注意什麼事情呢?

要先知道公設包含什麼：

「公設比」包含大廳、各層梯廳、走道、地下室、水電設備空間、消防空間，不單單只有健身房、交誼廳、游泳池...而已。

可以把「公設比」拆成兩個部分來看，「必要空間」與「娛樂空間」就怕娛樂空間往後住戶不想花錢維持，最後變成一個廢棄空間，所以在娛樂空間的公設上大家要思考一下未來維持的成本，不要花了很多錢最後買到廢棄空間。

一般來說，建商所計算的房屋坪數，通常包括室內、陽台及公共設施面積，在購買房屋前，大家一定要考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。

在契約內「公設比及項目」、「私有面積及項目」應條列清楚，才不會在交屋後，因認知差距，與建商大興訴訟。

（3 ）房屋格局、朝向

看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層，這也是挑選你要“哪一間”重要的評估項目。看格局格局除了房型，還需要觀察動線是否順暢，以及傳統的風水禁忌。

另外格局圖上最重要的就是空間，必須要詳細的知道每個格局的長寬，客廳大小、房間大小、走道大小、陽台大小、廚房大小..等，避免搬家後才發現原來的床或衣櫃放不下。

＊預售屋因為看不到實際坪數，若未來成屋後坪數有落差，規定其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方最多找補不超過百分之二，且誤差百分之三者，買方得解除契約。

首購族挑選預售屋必看的5點注意事項！！（二）

 

三、地理位子

（1） 查清楚房型與基地位置

預售屋在最初期，會有所謂的「潛銷期」，接待中心可能還沒蓋好，仍在籌備中，但主要的資訊在網路上仍可查到，基本上可以看到房型、坪數、接待中心位置、基地位置...等資訊，等到預售屋資料完備、建照取得、接待中心籌備完成，就會進入預售階段。

看樣品屋要注意傢具及牆壁厚度是否為標準尺寸，一般牆壁的厚度為12到15公分，但樣品屋為了讓空間感變大，會採用較小的尺寸，為了避免落差，建議還是確認一下比較好。

建商為了便於銷售通常一踏進接待中心就會看到預售屋模型，假如外觀過於標新立異，未來可能會很難脫手，我們不能預期買下去就住一輩子，另外可以拿出手機google地圖檢查一下，附近有利設施距在模型中有沒有縮短，少幾條街。

有些接待中心不一定就在建築基地上，而是另設據點，建議騎車先去基地附近環境繞繞，藉此過濾掉不適合的建案。

（2）基地位置土地使用分區

不同土地用途擁有不同的土地價格，因此必須先了解清楚是工業用地？住宅用地？商業用地？，雖然基本上不會遇到，但難保個萬一。

建案土地持分要清楚，註明房屋的棟別與樓層，地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數，並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中。 

首購族挑選預售屋必看的5點注意事項！！（ㄧ）

 

很多朋友會認為，買舊房不如買新屋，加上想要降低頭期款壓力，因為買預售屋時，不用一次拿出大筆自備款，可將費用分攤成2、3年慢慢繳，只要施工期夠長、夠穩定，就能較為寬裕地繳交工程款。

不過，預售屋雖然看起來房子新、壓力負擔也不大，但卻常有民眾被詐騙的例子，到底購買預售屋有沒有要特別注意的地雷呢？

一、好建商

建議民眾在購買預售屋前，先打聽建商風評和產品口碑，要以口碑好、過去穩定推案以及財務狀況健全的業者為優先考量，因為好建商會信守承諾，用好建材、不偷料，還能確保施工品質，擁有健全財務體系，才不會發生房子蓋一半，就周轉不靈的狀況。

若是建商太小，提出的價格又低於行情太多，再搭配急售的話術，甚至連預售屋履約保證的相關資料都拿不出來，碰到這樣的案子，購買的風險相對提高，因此必須特別注意。

建議若有保證的設備品牌，合約中應註明建材規格、廠牌、等級或品牌型號標註清楚，且不要有「或同等級」字樣，較為安全。以防止賣方以劣質品充數，在交屋時發生糾紛，畢竟不了解同等級是如何定義。

二、日期

完工期限與交屋日期：

不管是自住客或投資客都有可能買預售屋，投資客主要是預期該建案未來房價的漲幅而購買，但如果是自住客，要注意交屋日期是否符合自己需要居住的時間，簽約時也應詳細註明開工日期，以及完工期限與交屋日期。

每間預售屋蓋的時間都不一樣1年～3年都有，可以先從網路上查看預售屋資訊，不符合自己的需求就不用多花時間去看了。