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社會新鮮人必知的7點保險觀念(四)

 

觀念七:不保\還本的消耗型


不保本、不還本純保障險的最大特色是低保費、高保障。出事拿的大錢,保障倍數很高。但沒事的話,保費一毛錢也拿不回來,也就是消耗型保單。


至於保/ 還本型,出事當然也拿大錢,沒出事則於滿期或身故時,退回總繳保費,也許加個幾%。保/ 還本型沒事可不時拿些小錢,但為了把你繳的錢還給自己,保費比較貴,而且貴蠻多的。


還本型壽險改造的儲蓄險具有強大的保全資產功能;且未來若回到高利率環境,還本型可在投保當下,就一次鎖定高利率,然後定期領錢、領很久。若不想浪費保費、喜歡確定的保本、厭惡不確定的投資風險,就算保障效率不佳,只要心安仍可考慮還本型。


 


 總結:


進行保險規劃時,重點在「比重配置」,且有兩個大原則須遵循,分別是「保大不保小」是指風險最大的先保,及「保近不保遠」不要去想很遠之後,才會發生的事,重點是不要拖累別人。


買保險時,常有人對於要買定期壽險還是終身壽險感到疑惑,許多定期壽險保單的承保年齡上限為75歲,不過,75歲會發生的事情,對於年輕人而言,是50年後才需要面對的,若買的是終身壽險,經過50年後,通貨膨脹,就算能領到的給付金額不變,價值也會降低。


 年輕人活動力較高,最大的風險就是意外,所以意外險絕對是必備項目,再來就是醫療需求,因為無論意外或生病,門診、手術,住院期間不能工作,因此,規劃醫療保障時,可考慮實支實付的醫療險。


社會新鮮人必知的7點保險觀念(三)

 

觀念五:保單價值準備金、解約金


保單價值準備金(保價金):

保險公司把你繳的保費扣除附加費用後,剩下的錢用某個利率滾存,準備隨時要理賠給你的錢,就是保價金。保價金遲早都是你的。出險就理賠給你,滿期金或祝壽金的各種名義退給你。也可借出來(保單借款)、用它辦理加減保額、更換險種、減額繳清或展期定期,甚至解約領出來。


解約金(現金價值,Cash Value):

若是保單解約,通常你領到的會比保價金少一些,因為還要扣除解約費用,就是「解約金=保價金- 解約費用」。

如果有積欠的保單借款本息、墊繳保費本息等,要先扣還給保險公司,最後的餘額才是解約金。通常保單愈久,保單的解約費用愈低、甚至歸零,保單都會詳列每一年的解約金,一看便知。


觀念六:預定利率、宣告利率、自然保費、平準保費

傳統壽險和年金險都是用固定不變的預定利率;但利率變動型年金則用可變動的宣告利率。保險公司每年宣告一次,變高、變低或不變都有可能。

除了利變年金,還有利率變動型壽險更特別,同時採用預定和宣告兩個利率。當可變的宣告利率高於固定的預定利率時,就把高出的部分,用現金給付、儲存生息、增額繳清三種回饋金的形式付給你,一般是每月宣告一次。


自然保費:每期繳的保費金額不一樣,不好管理,優點是,收入少的年輕人保費負擔也輕;缺點則是,收入減少的退休族負擔卻愈來愈重年紀愈大、逝病殘風險愈高,所以保費也愈老愈貴。


平準保費:平準型年輕時多繳,年老時少繳,把繳費期內每一期的自然保費總和,換算成每期都繳一樣金額,克服上述缺點。

社會新鮮人必知的7點保險觀念(二)

 

觀念三:保險三角


1.出錢的人:

要保人。因為保費是要保人出的,所以只有要保人才可變更投保條件或解約。

2.出事的人:

被保險人。就是遭到事故的人。

3.拿錢的人:

受益人。領取保險給付的人,由出錢的要保人指定一或多人,及領錢的順位和比例。對於有死亡給付的保單,最好在填完指定的受益人名單後,再在最後一個順位填上「法定繼承人」五個字。


以上保險三要角可能是同一人、兩人、三人甚至更多人。不同的安排對這三者的權益和稅務都有影響,務必跟保險顧問討論清楚。


觀念四:所繳保費不超過年收入一成


保險是轉移風險,獲得保障,不是買越多越好。對於剛出社會的年輕人來說,在預算有限的情況下,也需留意該怎麼用最少的保費,規劃所需保障,假如買了很好的商品,卻繳不起保單導致停效或失效,不僅花了錢還沒了保障。因此建議保費最好不超過年收入的1/10。

 

另外,每月固定支出較多的新鮮人,例如租屋或孝親費,也可選擇「每月1,000元有找」的投保法,將每月保費控制在1,000元以內,這樣才不會壓的自己喘不過氣。


可供參考的「保費可負擔上限公式」,「年紀x1000」計算,意即25歲的年輕人,可將2萬5千元,做為規劃保險時的費用上限。


如果一年保費預算僅有2~3萬元,光是一張終身險可能就把大部分預算佔掉,因此不建議年輕族群第一張保單就規劃終身險種,新鮮人買保險,優先順序不可少,保險除了要買對還要買夠。


3種社會新鮮人及小資族的小額投資方法! (下)

 

三、定期定額買定存股、ETF

適合族群:社會新鮮人、上班族,所有想長期投資股市對抗通膨的人

每月資金:0~3000元,看券商,有些券商沒有限制、有些券商限制3000元起跳。

預期報酬:短期投資一年 -15~15%、長期投資一年5~8%, 短期股價波動大,可能有帳面虧損,也不保證絕對獲利

流動性:中高,賣股後兩天可以拿回資金,當然如果正在虧損那就是所謂的套牢了

優點:只要一開始做功課選好穩定的存股標的,若能長期持有,報酬多半勝過定存許多。

缺點:有些手續費高,如果沒有恆心與毅力一直存股下去,容易受盤勢影響抱不住。

ETF是什麼?

ETF 就像一個購物車,以國內著名的 ETF 商品「台灣 50 (0050)」為例,你買一張台灣 50、就等於擁有了台灣前 50 大公司的股票,而要這 50 支股票通通漲或跌、這種情況發生的機率非常低,大部分的情況都是有漲有跌,因此股價的走勢比較平穩。

美國則是S&P 500 ETF,或SPY、VOO,是一個進階版懶人但穩健的投資方法


ETF 是很多人剛開始投資時的好朋友,也非常適合小額投資人入門;不需要什麼技巧、不需要盯盤、不需要緊繃算時機,是相對穩定、波動不大的投資工具,而且商品資訊的透明度也比較高,新手投資人就不用心情坐雲霄飛車;只要準備好一筆金額不用太大的本金定期定額投入,就可以輕鬆且有效率的開始進行投資!

總結:

投資的方式有很多,不同人生階段、資本額大小、風險偏好,都會影響一個人投資工具的選擇、也會帶來不一樣的投資報酬;任何投資都要照著自己的步調、能力,找到適合自己的方式然後開始執行。


3種社會新鮮人及小資族的小額投資方法! (上)

 資金沒那麼豐沛的投資新鮮人,一個月只有3000元~5000元可以投資,資本不雄厚沒關係,以下三個小額投資方法介紹給你~


一、零存整付

適合族群:學生、社會新鮮人,所有想存一筆大額資金的人

每月資金:1000元以上即可

預期報酬:一年1~1.5%

流動性:高,要用錢只要解定存即可用,而且不會跟儲蓄險一樣有倒扣本金風險。

優點:強迫儲蓄,且每月自動扣繳不會忘記存、利息比活存高、本金不會損失,幾乎沒有風險,除非銀行倒閉。

缺點:利率非常低,存一年大概1~1.5%,不是每家銀行都有開辦。


「零存整付」其實是定存的一種!


零存整付就是每個月將一筆「固定金額」存入帳戶中,將本金分批存入直到合約期滿,就可以把帳戶中的錢,連本帶利一起領出來。

雖然是分批存入本金,但還是一樣採取複利喔!


二、儲蓄險


最適合:有閒錢的人,需要強迫儲蓄的人

風險:假如繳不出保費,會被迫解約。

優點:強迫儲蓄。

缺點:提早解約要繳違約金。


不是很建議台灣的儲蓄險,台幣的儲蓄險,從2017年開始利率幾乎跟定存差不多。但如果定存繳不出來,頂多利息沒那麼好,本金也不會少一毛。

儲蓄險有可能一綁約就是6年,甚至有長達10年的,中間萬一發生某幾個月有突發狀況,繳不出保費,會被迫解約,繳出的保費會被扣掉違約金,也就是拿不回繳出去的全額。


新手夫妻必知的共同理財3步驟!(下)

2.帳戶分開

1.設置個人帳戶:

設置個人零用金帳戶,讓家庭成員有自由運用的金錢,不會互相干涉零用金的使用方式。

2.設置共同帳戶:

家庭成員每月各自提撥薪水到共同帳戶,支付家裡的共同費用,例如水電瓦斯或保險費等。假如有重大理財計劃,像是退休金、買車或購屋等,也可以一起規劃。

3.隨時更正:

儘管溝通規劃好了家庭財務,但家庭裡各自立場和方式不同,不同階段還是要能適時微調和修正,這樣才能走的長遠。

3. 建立共同的財務目標

 

即使是財務各自獨立,夫妻間還是需要建立彼此的共同的財務目標。

 

一起討論財務目標所需的金額多少?什麼時間要完成?

目標的先後順序該如何拿捏?用什麼工具來完成財務目標?

 

例如:短期目標緊急預備金(3~6個月的家庭開銷)、

中期目標1至5年(旅行、購車預算等等),

長期的目標(子女就學基金、退休金等等)。

 

共同帳戶的好處是,可以共同檢視帳戶使用狀況,避免某一方管理不當。

1. 共同帳戶:除了開立共同帳戶外,還可以在開立幾個「子帳戶」,分別具有不同理財目標,例如頭期款、退休金、保費、旅費等。約定好每月各自匯多少錢進入「共同帳戶」後,再依不同比例分到「子帳戶」。

2. 設定投資目標:根據計畫的短中長期目標,選擇不同的「投資工具」,來達成每個目標。

3. 檢視投資效益:定期透過資產負債表檢視目標是否有穩定成長,或是否達成進度,是否有需要調整配置。

點擊!!投資房產的4種類型及建築種類快速了解!!(上)

 

一、房產的四種類型


房產可以分成四種類型:「預售屋」,「新成屋」,「中古屋」,「法拍屋」。


(1) 預售屋:建商預先販賣


預售屋簡單來說就是提前販賣,在建商準備建造房子或建到一定程度就拿出來賣,許多新手買房都會從「預售屋」入手,不過也有不少人仍對買預售屋抱持疑慮,其中的原因不外乎無法掌控施工品質、工期不定、只能憑樣品屋及設計圖,想像未來房子格局,害怕房子完工後,會與想像有所落差,所以挑選好建商也很重要,建議先打聽建商風評和產品口碑,並且買賣契約必須明列開工、完工、交屋日期,以及各項費用的繳納時間,建材廠牌、規格和等級,也須列在契約上,以免日後發生不必要的糾紛。



(2)新成屋:建商剛蓋好的新房


新屋發生漏水、漏電、結構損壞、壁面髒污、地坪隆起等問題的機率,比中古屋低很多,且新屋不會有裝潢、家具等障礙物,更能讓買方快速了解屋子的施工品質。另外,常造成中古屋買賣糾紛的凶宅問題,也不太可能在新屋身上發生。

新成屋必須符合較新法規的要求,在設計房屋時耐震係數較中古屋可能更高、消防設備要求更嚴格、動線規劃也更便利。



(3)中古屋:一般人買的房子要賣


中古屋仍有兩種認定型式,即使是新建造完成的房屋,只要轉手買賣過也算是中古屋,或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋,稱為中古屋。所以中古屋不一定是舊房屋,新完工的房屋也有可能是中古屋。


新手買中古屋必知的6個注意事項!!(下)

 

六、建築安全性


(1)違建


中古屋還要多加注意房子有無增建,例如陽台外推、頂樓加蓋皆屬於違建,會有建築結構的安全性問題,只要被舉報就可能遭拆除。


另外要注意樓中樓,有沒有二次施工的狀況,因為合法的較少,要記得檢查所有權狀上是否有登記夾層部份的面積。


(2)凶宅、海砂屋


買屋最怕一不小心買到海砂屋或兇宅,要如何避開海砂屋、凶宅。


凶宅:

定義為建築物(包括房屋和公設)內,發生凶殺或自殺死亡,不過通常不包含自然死亡,或是建築物內沒有死亡,但在離開建築物後才死亡的案例,例如自殺送到醫院才去世。

凶宅的定義有點爭議,所以看房子時可以和鄰居、附近住戶、里長或轄區員警聊一聊,也可以到「台灣凶宅網」查詢。



海砂屋:

指的是牆壁壁面有類似壁癌的白色滲痕,建築物的每立方米混凝土中,含有300克以上的氯離子,會出現泥塊剝落,長時間會腐蝕鋼筋,危及房屋,可以洽詢土木技師公會、工研院材料所關於海砂屋的狀況,或找土木技師來檢定。



不過現在大型仲介,都會在簽約前,協助調查海砂屋、凶宅的狀況,也會在契約中載明海砂屋、凶宅的保固等。

如果真的不幸,買屋後才發現海砂屋、凶宅問題,通常都可以依照契約,要求仲介賠償,也可以要求銀行,暫緩或停止撥付剩餘貸款給賣方,算是相當保障買方,簽約前還是要審核清楚契約上是否有,以維護自己的權益。


(3)防震


10年以上的中古屋,幾乎都沒有耐震設計。除了肉眼觀察牆壁龜裂情形外,也可以上經濟部中央地質調查所的「台灣活動斷層觀測系統及便民查詢服務」查看房子是否位在斷層帶上。


總結:


買中古屋勢必要多聽、多看、多比較,了解其中的差異,透過以上這些方式,可以檢視房子基本的屋況。交屋前可以要求仲介或是自己重新調閱建物登記謄本,仔細審視房屋相關資料,有任何疑慮一定要立刻提出,有問題,要求仲介或屋主回應或改善。也可以隨時照相,留下屋內狀況的照片,以免日後發生糾紛,沒有證據。


新手買中古屋必知的6個注意事項!!(中)

 

四、牆面檢查


中古屋多多少少都有滲漏水與壁癌問題,只是嚴重程度不同,別被屋內新粉刷的亮麗牆面給騙了,有不少房屋,只是用木板、裝潢等手法遮起來,沒有好好處理。


買中古屋遇到瑕疵(漏水、壁癌),由誰負責修繕?


通常在驗屋、交屋前都會仔細檢查到底有沒有漏水的問題,如果有的話,當下也會要求前一手屋主解決漏水問題,或是可以把漏水問題納入議價中,要求對方降價,做為砍價武器。


但就怕交屋前都沒有發現漏水,屋主隱瞞漏水問題,而仲介也沒有察覺,在入住後才發現漏水嚴重,事後需要大筆資金重新整修,這時責任就比較難界定,但買方可以舉證漏水問題早已存在,並非事後人為因素才導致漏水的話,只要在交屋五年內發現漏水,可以將漏水問題追究至前一手屋主身上,要求賠償或是修復到完好無缺的狀態。


假如賣方知道屋內漏水,契約上也特別註明不負責漏水,買方事後才抱怨漏水問題,也不得要求賣方賠償。所以在買賣雙方簽契約時,一定要仔細看房屋漏水時的責任歸屬。注意是否有加入漏水相關附帶條件。


五、周遭環境


(1)觀察建築隔音是否良好。

(2)周遭是否有工廠影響空氣品質或噪音。

(3)是否有西曬問題。

(4)採光、通風好不好。

(5)下雨時雨不會潑進室內。

(6)鄰居素質如何。


像公寓有管理員的話,記得留意管理員是否輕易放人進入大樓,也可以向其他住戶詢問,管理委員會是否固定開會,資料是否屬實,是否常舉辦活動,是否發生過財務糾紛,特別是管理費的運用狀況,若屋齡太高,管委費盈餘不高,之後公區設施需要維修時,就會由各戶分攤。


新手買中古屋必知的6個注意事項!!(上)

 買房子是人生大事,所以買房前,盡量多看幾間,觀察區域行情和實價登錄的差異,留意房屋總價是否包含車位,車位是平面還是機械,以此來評估價格是否合理。


除了外觀、採光風向、管線水電…等等,還有許多小細節都需要檢查,以下列了幾點供大家參考參考。


一、檢查物件及資料


仔細審視房屋的相關資料,例如主建物、公設、車位的坪數、管理費等,也可以攜帶一些小工具方便檢查,例如手機拍照(取得同意後)、筆敲地磚聽是否與地板貼合、水瓶是否會往固定方向滾動。


二、環境安全性


門口及社區是否設有監視器,夜歸是否安全,觀察逃生動線是否暢通。

注意自家陽台、窗台、落地窗和隔壁棟的距離是否太近,太近不僅影響採光、通風、容易被窺探隱私外,還要留意小偷是否可以踏足爬進家中。


三、管路檢查


檢查管線是否老舊,配電箱是新式還是舊式,電線新舊、有沒有焦痕、浴室及廚房的水龍頭水量大不大、排水孔是否正常?


必要的話,買下房子後可以請水電來檢查,尤其十年以上的老屋,水電管線很容易發生問題,普通的水管生鏽、卡污垢,嚴重的水管漏水、糞管卡住、電路不足、跳電等都有可能。


尤其公寓二樓的房子要特別注意排水問題,如果水管不通,很有可能在二樓回堵,造成二樓淹水,假如都沒發現,事後處理都很麻煩。


首購族挑選預售屋必看的5點注意事項!!(四)

 

五、價格、簽約


(1) 先查好該預售屋建案附近實價登錄


你必須先在心裡有一個價格的標準,因為銷售人員一定會詢問你的預算,如果你喜歡,當然就會進入到議價這個階段,所以心理要先有一個價格的標準,避免議價時完全不知道要怎麼出價喔!


(2)附加條件


假如在過程中業者有承諾過的條件,一定要白紙黑字寫下來有時在案場,銷售人員可能會口頭承諾,給予消費者額外優惠,卻不願意寫入契約中,一定要記住「口說無憑」,包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾,一定要在契約上載明。


若購屋人想在原有的格局上做改裝,也就是所謂的「客變」,只要不影響結構安全,通常建商都會願意幫忙,有時甚至不加收費用,但也須列在契約上,以免日後發生不必要的糾紛。



將銷售DM留下,有多少版本就收藏多少版本,作為自己權益的保障,因為從法律角度來看,這些文宣廣告也被視為契約的一部份。


(3) 履約保證種類


買預售屋的履約保證也是超級重要,這是避免建商收了你的錢,但蓋到一半落跑的保護機制。一般常見的有賣方與受託機構簽訂信託的契約「價金信託」與內政部同意的履約保證「不動產開發信託」,由買賣雙方擇一採行。


主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶,透過銀行把關,將款項用於建案工程等相關支出。 


另外,還有由兩家建商同業相互連帶擔保的「同業連帶擔保」及由公會主導,數家建商互相擔保的「公會辦理連帶保證協定」,都是在若建案無法交屋時,仍可保障消費者的方式。


不過,無論購屋民眾選擇何種履約保證,都要記得向建商索取價金信託或連帶保證的書面影本,且附在買賣契約書後面,未來發生糾紛時,才能有所依據。


總結:


若上述要件都確定了解過,評估過基地所在地符合自己的理想,價格也在可負擔範圍內,再考慮要不要下手。


首購族挑選預售屋必看的5點注意事項!!(三)

 

四、格局


(1)戶梯比、單層格局配置


先解釋一下什麼叫做「戶梯比」與「單層格局配置」。

「戶梯比」就是幾戶共用一部電梯,假如有一個預售屋16層樓,總共100戶共用2部電梯,戶梯比就是50:1,數字越大等電梯的時間可能就會越久。預售屋房型主要有兩房一廳與三房一廳,4戶是兩房、2戶是三房,這個資訊就是「單層格局配置」。

三房一廳的格局較少,因此在該預售屋建案就會以三房為比較稀有的物件,如果你的需求剛好是三房一廳時,該建案就會很適合你。原因是未來如果真的要轉手時,三房一廳是比較稀有的,買方的比較機會就不會很多。


(2)總坪數、室內坪數、公設比


總坪數關係到的是總價、室內坪數關係到的是居住空間、公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費。到底公設比要注意什麼事情呢?


要先知道公設包含什麼:


「公設比」包含大廳、各層梯廳、走道、地下室、水電設備空間、消防空間,不單單只有健身房、交誼廳、游泳池...而已。


可以把「公設比」拆成兩個部分來看,「必要空間」與「娛樂空間」就怕娛樂空間往後住戶不想花錢維持,最後變成一個廢棄空間,所以在娛樂空間的公設上大家要思考一下未來維持的成本,不要花了很多錢最後買到廢棄空間。


一般來說,建商所計算的房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,在購買房屋前,大家一定要考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。


在契約內「公設比及項目」、「私有面積及項目」應條列清楚,才不會在交屋後,因認知差距,與建商大興訴訟。


(3 )房屋格局、朝向


看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層,這也是挑選你要“哪一間”重要的評估項目。看格局格局除了房型,還需要觀察動線是否順暢,以及傳統的風水禁忌。


另外格局圖上最重要的就是空間,必須要詳細的知道每個格局的長寬,客廳大小、房間大小、走道大小、陽台大小、廚房大小..等,避免搬家後才發現原來的床或衣櫃放不下。


*預售屋因為看不到實際坪數,若未來成屋後坪數有落差,規定其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方最多找補不超過百分之二,且誤差百分之三者,買方得解除契約。


首購族挑選預售屋必看的5點注意事項!!(二)

 

三、地理位子


(1) 查清楚房型與基地位置


預售屋在最初期,會有所謂的「潛銷期」,接待中心可能還沒蓋好,仍在籌備中,但主要的資訊在網路上仍可查到,基本上可以看到房型、坪數、接待中心位置、基地位置...等資訊,等到預售屋資料完備、建照取得、接待中心籌備完成,就會進入預售階段。


看樣品屋要注意傢具及牆壁厚度是否為標準尺寸,一般牆壁的厚度為12到15公分,但樣品屋為了讓空間感變大,會採用較小的尺寸,為了避免落差,建議還是確認一下比較好。


建商為了便於銷售通常一踏進接待中心就會看到預售屋模型,假如外觀過於標新立異,未來可能會很難脫手,我們不能預期買下去就住一輩子,另外可以拿出手機google地圖檢查一下,附近有利設施距在模型中有沒有縮短,少幾條街。


有些接待中心不一定就在建築基地上,而是另設據點,建議騎車先去基地附近環境繞繞,藉此過濾掉不適合的建案。


(2)基地位置土地使用分區


不同土地用途擁有不同的土地價格,因此必須先了解清楚是工業用地?住宅用地?商業用地?,雖然基本上不會遇到,但難保個萬一。


建案土地持分要清楚,註明房屋的棟別與樓層,地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中。 


首購族挑選預售屋必看的5點注意事項!!(ㄧ)

 


很多朋友會認為,買舊房不如買新屋,加上想要降低頭期款壓力,因為買預售屋時,不用一次拿出大筆自備款,可將費用分攤成2、3年慢慢繳,只要施工期夠長、夠穩定,就能較為寬裕地繳交工程款。


不過,預售屋雖然看起來房子新、壓力負擔也不大,但卻常有民眾被詐騙的例子,到底購買預售屋有沒有要特別注意的地雷呢?



一、好建商


建議民眾在購買預售屋前,先打聽建商風評和產品口碑,要以口碑好、過去穩定推案以及財務狀況健全的業者為優先考量,因為好建商會信守承諾,用好建材、不偷料,還能確保施工品質,擁有健全財務體系,才不會發生房子蓋一半,就周轉不靈的狀況。


若是建商太小,提出的價格又低於行情太多,再搭配急售的話術,甚至連預售屋履約保證的相關資料都拿不出來,碰到這樣的案子,購買的風險相對提高,因此必須特別注意。


建議若有保證的設備品牌,合約中應註明建材規格、廠牌、等級或品牌型號標註清楚,且不要有「或同等級」字樣,較為安全。以防止賣方以劣質品充數,在交屋時發生糾紛,畢竟不了解同等級是如何定義。


二、日期


完工期限與交屋日期:


不管是自住客或投資客都有可能買預售屋,投資客主要是預期該建案未來房價的漲幅而購買,但如果是自住客,要注意交屋日期是否符合自己需要居住的時間,簽約時也應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期。


每間預售屋蓋的時間都不一樣1年~3年都有,可以先從網路上查看預售屋資訊,不符合自己的需求就不用多花時間去看了。


投標法拍屋必知的5點注意事項!!(四)

 

(2)有點交的物件


法拍屋核發「權利移轉證明書」後,除辦理過戶取得所有權外,同時,得標人得向法院申請點交,請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業,以取得房屋真正的「使用權」書記官會先排定時間點交,點交當天拍定人、拍定人找的鎖匠及法院通知當地派出所的警察,會一同到現場點交。


拍定後屋內有人居住或占用,在點交前,會先讓拍定人與屋內的人自己協議搬遷日期、搬遷費,若協議日期到了還沒搬走法院才會介入強制點交。一般「點交」的物件,只要原屋主願意配合搬遷,流程就會簡易許多,時程也會加快。


假設今天拍定人發現屋內的人走了,但家具、遺留物還在,即便有點交,拍定人也必須保管不能亂丟。建議拍定人拍照並造冊一式兩份,一份給法院、一份自留,法院會發函給債務人要求限期搬走,若還是沒搬,拍定人便可申請動產拍賣,最快速省時的方法就是拍定人自己把遺留物買下,便有權可以隨意處置。


最後,當原屋主搬離,房屋換上新鎖,就是完成點交啦~

總結:

法拍屋通常會低於市價,但風險也很高,選擇有點交、拍定後抵押權塗銷的物件,才不會遇到被霸占房屋的情形,而且投標時不能看屋內,旁敲側擊打聽屋況是必須,在開標前還得綜合評估考量保證金、尾款、隱形成本等資金等,才有機會撿到便宜屋。


投標法拍屋必知的5點注意事項!!(三)

 

五、點交取得真正的使用權


得標後,得標人在7天內繳清尾款後,法院就會核發「權利移轉證明書」,記得趕緊到地政事務所辦理過戶登記,取得不動產所有權狀,若有申請銀行代墊款的得標人,銀行則同時會在這個階段設定房屋的抵押權,並將原代墊款(約6~7%)轉為利率較低的一般房貸。


不論有無點交,雙方協議後都建議要立搬遷同意書較有保障,同意書內容主要包括搬遷期限、支付金額以及相關但書(當月水電費是否結清),建議選擇物件時,挑選有「點交」及「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。


*「拍定後抵押權塗銷」遭查封物件確定拍出後,就不再是抵押物件,一般多數法拍屋都會註記此項目,若未標明,就要提高警覺詢問物件的狀況,免得拍定後物件有狀況。


以下2點狀況對買方權益影響雖然很大,但都會公布在法拍公告中,只要特別注意就行。


(1)不點交的物件


通常是因為屋內還有租客或第三人,占用原因不明,但因為無法請公權力強制執行,點交就得靠自己,順利的情況下,就是準備一筆搬遷費花錢消災,不順利的話,對方獅子大開口或房子拿不回,則須要透過起訴的法律途徑,取得房屋真正的使用權,而上訴所需要的費用及時間成本,皆是在進場投標前應該考慮的事項,相對有點交物件麻煩,所以不建議新手找不點交的物件。


投標法拍屋必知的5點注意事項!!(二)

 

二、看準時機進場投標


在每一次拍賣中,法拍屋若因無人投標而流標,第一次流標下一次拍賣八折、第二次流標下一次拍賣六四折、第三次流標下一次拍賣五一折,可以在任何一次拍賣時機點進場投標。


三、 請專業人士協助


法拍屋的眉角還蠻多的,除了保證金、尾款、相關雜支等費用,最好請有法拍經驗的人或有法律背景的人在旁協助,尋求信譽好的代標業者也是一種好方法。


許多法拍的物件,屋況通常較不佳,要準備一筆房屋整理費,若為不點交物件,可能會有人占用、有租客等情形,還要溝通搬遷費。


若找代標公司,代標業者會協助點交,服務費為拍定價的3~6%


四、做好資金規劃


想在法拍市場撿便宜,資金規劃是買法拍屋前的重要工作之一,事先周詳的規劃才能讓資金做最有效的運用,法拍屋投標的保證金是否備妥?
投標時須先繳底價20~30%保證金,保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中,才算完成投標。


得標後7天內一次付清尾款。


標定後須於7天內繳清尾款,若屆時尾款繳不出,保證金也會被沒收,如果資金不足的民眾,應盡早與銀行接洽申請代墊尾款,因為不是每家銀行都有承作,對銀行來說,法拍屋在權利移轉證明書核發之前,得標人是沒有產權的,屬於一種無擔保的借貸,風險較高,且評估作業較複雜,所以不一定每間銀行都願意承做,在進場投標前應該先找到願意做代墊款的銀行進行預審,確保得標後能順利付清尾款。 


投標法拍屋必知的5點注意事項!!(ㄧ)

 為什麼會有法拍屋?


房子被法拍的主要原因(1)積欠銀行債務(2)積欠個人債務(3)欠稅


小至個人欠管理費無法償還,大至建商資金周轉不靈還不出債務,房子就會遭債權人強制執行而遭法院拍賣,便形成了法拍屋。

所以在法拍屋中有機會找到相當好的物件


法拍屋的風險也很高,但價格實在讓人心動,要如何避免踩到法拍屋地雷,幫大家整理出了5點必看的注意事項。


ㄧ、謹慎評估房屋現況


法拍屋與一般買房不同,法拍屋物件無法進入屋內看屋,雖然不能事先看屋,但可以透過一些旁敲側擊了解屋況。


(1)詢問意見


建議在選定拍賣物件後、在開標前親赴現場,找到標的物,詢問鄰居、管理員、里長等,了解物件有沒有可能是凶宅,或藏有其他風險。也可以勇敢的按門鈴,看能否直接與屋主對話。


(2)多次實訪


建議白天跟晚上都去、平日跟假日也分別去看,觀察周遭的環境。

現勘附近同棟大樓或同社區的房屋,推測室內的格局,避免買到需要花大筆錢裝修、整理的物件。


(3)基本資料


在實訪過後,可以調閱謄本,謄本就如同房屋的身分證,可以看出房屋的基本資料,例如登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、建物完成日期等。


此外,登記次序更可看出此房屋是轉第幾手及屋主持有的時間,也可以從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約…等物件現況。


投資必知的複利、單利是什麼?簡單兩點告訴你!

 新聞或理財文章時常出現「某某投資達人透過複利提早退休」、「X年滾出千萬」這類的標題,想了解這種透過時間累積財富的方法,就必須先知道「複利」的觀念。

除了複利還有單利,單利與複利有什麼差別?

1.兩者差別

兩者都是計算利息的方法,差別在於計算方式不同:

單利:本金固定,沒有將利息計入本金內。

複利:本金產生利息後再併入下次計息,產生利滾利

複利(compound interest)最簡單的意思,就是透過投資獲得的利息併入本金裡,慢慢累積利息,來達到利滾利、錢滾錢的效果,產生更多的收益,是現代理財的一個重要概念,投資搭配定期定額投入,是許多人用來累積財富常見的方法,由此產生的財富增長,稱作「複利效應」。

2.複利因素

複利的成果,主要受到3個因素影響:

(1)初始本金

(2)時間:早點開始投資才能讓複利發揮最大效果,光只是晚10年開始,結果就會差很多。

(3)報酬率:這也是其中一個關鍵,只要提高一點點最後成果也會差很多。

 

說到複利大家第一個想到的應該是股神巴菲特,今年90歲是世界富豪排行榜前10名,而他99%的資產都是在50歲後才累積的,這也是複利的威力。

實際投資並不像我們上面講的一樣簡單,因為不是每年報酬率都相同,如果使用錯誤的方法,有可能變「負報酬率」,錢越滾越小,所以在投資之前都需要做足功課,降低投資風險。


情侶間的四個理財共識(下)

 

3.適當的時機

對很多人來說,金錢是較敏感的話題,避而不談金錢不好,操之過急也不好,最好找個雙方都很放鬆的時間,面對面坐下來,就像平時聊天一樣自然,別太刻意,談論金錢算是蠻沉重的議題,平時工作一整天就很累了,所以盡量以輕鬆帶點認真的態度去溝通處理,假如剛在一起不久,可以先從雙方的金錢觀談起。


當交往一陣子,有了足夠的情感及信任,或是想往下一步走時,是時候與對方分享自己的中長期規劃,大致了解雙方的財務狀況,分別有多少債務、淨資產是多少、每個月賺多少錢等問題,別一交往就結合彼此的財務。


假如雙方都喜歡旅遊,可以一起存出國基金,為了共同目標存錢,可以了解對方理財習慣,也可以讓關係更加親密、信任。


4.尊重對方

情人間總會談彼此的夢想,想要怎麼樣的生活,這些目標需要多少錢才能實現?兩個人在一起,最重要的是了解共同的價值觀後尊重彼此。


有時可能你對另一半過於摳門或揮霍無度感到生氣,但千萬不要說教,也不需要去強迫對方改變,畢竟成長環境不同,價值觀當然也會不同,可以向他分析如果用其他方式購買會省下多少錢,避免讓對方誤會你在跟他/她吵架。


即使真的看不順眼,也應該給對方自主權和空間,不要強加你的想法給他人,記得要心平氣和的說話,好好聆聽對方的想法,尊重對方的選擇。


總結:

如果兩人的薪水差很多,很容易陷入比較題,但重點目標是達成共識,或許就成為彼此人生的「合夥人」,祝大家感情更加穩定且強大。