2019年12月21日 星期六

愛莉老師不藏私的房產祕密 |「商業用地」可以買來做「住宅」嗎?上篇


大家看房時常聽很多仲介說:商業用地做住宅沒有關係,
很多住辦混合大樓,不會有違規使用的問題,真的是這樣嗎?
讓我們繼續看下去….

很多人在買房子的時候,常常忽略
l  土地的使用分區
l  建物的用途

我的房產老師-愛莉老師正好有針對這個部分為大家做解說



Arthur彙整了影片重點如下:

什麼是土地使用分區

「土地使用分區」或「土地使用區劃」(英文:Zoning
是政府將土地劃分成不同類型,並規定各分區類型的允許用途。
比如說
市政府將土地分成住宅區、商業區、工業區、政府用地等。

「土地的使用分區」是都市計畫裡面很重要的一環
不過更重要的是
「這個土地上面的建物,限定可以做什麼樣的用途使用」



舉例來說一般最常見的就是「住宅用地」
所以上面的建物,不管是建照、使照,
或是建物謄本上的建物用途
寫得都是「住家用」或是「集合住宅」
這種當然最單純!



除了「住宅用地」之外,都不能當住家用嗎
答案是不一定!!

比如說
以商業用地來說,你會發現有很多建案他是商業用地
他可能有好幾棟,會把其中的幾棟規劃成是「住家用」
然後其餘的幾棟規畫成「一般事務所」,也就是常說的「辦公室」
或者是就把中低樓層規畫成「一般事務所」
然後中高樓層都規劃成是住家用

一般來說,一般事務所這幾個戶別,價格會比住家用還要便宜!!
而且很多建商,會故意在交屋的時候,用毛胚交屋,
讓買方可以自己來裝潢!

比如說
2014,有個坐落在新北市新莊跟樹林交界的預售屋建案
(現在已經交屋兩年以上了)
她有個造鎮的計畫,建案名稱叫Super1,(超級城市)
這個案子總共有6棟,所有1樓跟2樓都當作店面使用
其中有兩棟,3~15樓規畫成一般事務所用
也就是辦公室使用,另外四棟其中的中低樓層也規畫成一般事務所用,
中高樓層則當作是住家用!


大部分的建商會在合約裡面明確告知建物用途,讓自己可以免責
但如果你真的買了一般事務所的房子,拿來當住家用的話,
就可能會發生新聞裡面所提到「違規使用」的問題!

若買到「違規使用」的房子會怎樣
l  「提高稅率」
l  買了之後只能當辦公室用
l  陽台不能曬衣服
l  可能會收到6-30萬的罰單
l  需要限期改善,若限期不改善,政府可以連續處罰

買方該如何避免呢

若是 預售屋
記得和建商或代銷要求要看「建照」
「建照」上會有關於買的這一戶
上面的建物用途寫的是什麼


若是 中古屋/新成屋
就可以看「使照」或是調「建物謄本」確認,
看「建物謄本」上的建物用途,
上面寫的是不是「住家用」或是「集合住宅」




開開心心買了房,卻買到一間違規使用疑慮的房子,
一定會很嘔唷!大家買房前千萬要注意喔!

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邱愛莉