輕易豐盛學苑: 土地及建物謄本怎麼看? 新手買房前必讀

謄本是不動產的身分證，買房前一定要調閱，如何調閱請看這裡

成功調閱謄本後，就要開始了解謄本到底透露了甚麼樣的訊息給我們

謄本有分為「土地謄本」和「建物謄本」，兩個內容都分為三大部分，分別是「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」。

土地謄本：載明土地面積、地目、使用分區(住宅、商業或工業區)、公告現值等

建物謄本：載明建物面積、用途、建材(鋼筋混泥土、加強磚造)、建築完成日(計算屋齡用)等

所有權人姓名及住址、權力範圍、取得時間和原因(買賣、贈與、拍賣等)

紀載權利人名稱、種類等，一般來說權利人是銀行或是壽險公司，若出現自然人的名字表示屋主可能有跟民間借貸。

了解三大部分內容後，來看看謄本細項代表甚麼意義呢?

土地標示部

1. 使用分區：標示商業區、住宅區或工業區。

2. 公告土地現值：是土地增值稅和徵收私有土地補償地價的標準。

3. 面積：用平方公尺來顯示，要計算坪數的算式是1平方公尺x0.3025=坪

土地所有權部

4. 所有權人：所有權人的姓名是否與賣方相同，權狀上的姓名也要相同避免詐騙。

5. 權力範圍：土地持份的比例，透天土地持份會顯示一分之一，公寓或電梯大樓會有個比例。

6. 當期申報地價：三年重新評估一次，課徵地價稅用，與公告現值的作用不同。

7. 其他登記事項：通常是空白，如不是要空白注意限制登記或查封拍賣等，避免產權複雜的物件。

土地他項權利部

8. 權利人：通常是辦理房貸的銀行或壽險公司，如是自然人姓名，可能為民間借貸，代表屋主可能很缺錢，有急售便宜賣的可能性。

9. 擔保債權總金額：為 貸款金額x1.2倍，可用來推估購買成本，即擔保債權總金額/1.2=貸款金額，若仲介表示屋主當時貸款八成，貸款金額/0.8=買價。

10. 債務人及債務額比例：一般來說是屋主，若不是表示可能有其他人用此屋去底押貸款。

11. 共同擔保地號、共同擔保建號：表示該建物所坐落的地號和建號，因為房地是一起抵押給銀行

建物謄本細項意義大致與土地謄本相同，較不同部分詳述如下

1. 主要用途：住家用、商業用等，若一般事務所當住宅用可能有違規使用的風險。

2. 總面積和層次面積：注意無電梯公寓和電梯大樓顯示的方式不同

2.1 無電梯公寓：層次面積是指主建物面積，附屬建物(陽台)=總面積-層次面積。

2.2 電梯大樓：總面積=層次面積，附屬建物的面積會在下一行顯示。

3. 擔保債權總金額：與土地謄本金額應相同

另外謄本最上方的列印日期也是很重要的，可以確認房仲或代書提供的謄本是否為最新版本，主要是確認所有權狀的所有權人是否還是原屋主，避免糾紛。

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