2019年5月31日 星期五

土地及建物謄本怎麼看? 新手買房前必讀


謄本是不動產的身分證,買房前一定要調閱,如何調閱請看這裡

成功調閱謄本後,就要開始了解謄本到底透露了甚麼樣的訊息給我們
謄本有分為「土地謄本」「建物謄本」,兩個內容都分為三大部分,分別是「標示部」「所有權部」「他項權利部」

第一部分、標示部

土地謄本:載明土地面積、地目、使用分區(住宅、商業或工業區)、公告現值等
建物謄本:載明建物面積、用途、建材(鋼筋混泥土、加強磚造)、建築完成日(計算屋齡用)

第二部分、所有權部

所有權人姓名及住址、權力範圍、取得時間和原因(買賣、贈與、拍賣等)

第三部分、他項權利部

紀載權利人名稱、種類等,一般來說權利人是銀行或是壽險公司,若出現自然人的名字表示屋主可能有跟民間借貸。

了解三大部分內容後,來看看謄本細項代表甚麼意義呢?


土地謄本:

土地標示部
1.     使用分區:標示商業區、住宅區或工業區
2.     公告土地現值:是土地增值稅徵收私有土地補償地價的標準。
3.     面積:用平方公尺來顯示,要計算坪數的算式是1平方公尺x0.3025=



土地所有權部
4.    所有權人:所有權人的姓名是否與賣方相同,權狀上的姓名也要相同避免詐騙。
5.     權力範圍:土地持份的比例,透天土地持份會顯示一分之一,公寓或電梯大樓會有個比例。
6.     當期申報地價:三年重新評估一次,課徵地價稅用,與公告現值的作用不同。
7.     其他登記事項:通常是空白,如不是要空白注意限制登記或查封拍賣等,避免產權複雜的物件。

土地他項權利部
8.     權利人:通常是辦理房貸的銀行或壽險公司,如是自然人姓名,可能為民間借貸,代表屋主可能很缺錢,有急售便宜賣的可能性。
9.     擔保債權總金額:為 貸款金額x1.2,可用來推估購買成本,即擔保債權總金額/1.2=貸款金額,若仲介表示屋主當時貸款八成,貸款金額/0.8=買價
10.     債務人及債務額比例:一般來說是屋主,若不是表示可能有其他人用此屋去底押貸款。
11.     共同擔保地號、共同擔保建號:表示該建物所坐落的地號和建號,因為房地是一起抵押給銀行







建物謄本

建物謄本細項意義大致與土地謄本相同,較不同部分詳述如下
1.     主要用途:住家用、商業用等,若一般事務所當住宅用可能有違規使用的風險。
2.     總面積和層次面積:注意無電梯公寓和電梯大樓顯示的方式不同
2.1    無電梯公寓:層次面積是指主建物面積,附屬建物(陽台)=總面積-層次面積。
2.2    電梯大樓:總面積=層次面積,附屬建物的面積會在下一行顯示。


3.     擔保債權總金額:與土地謄本金額應相同

另外謄本最上方的列印日期也是很重要的,可以確認房仲或代書提供的謄本是否為最新版本 ,主要是確認所有權狀的所有權人是否還是原屋主,避免糾紛。









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