2019年5月22日 星期三

實價登錄查詢懶人包 房地產新手 買房新手看屋前的第一步 實價登錄的迷思和陷阱

什麼是實價登錄?
顧名思義就是將不動產實際的交易價格登錄於內政部所屬地政機關的網路上,
此制度於2012/8/1上路,不管是自售或委託仲介業、地政士,都必須在完成所有權移轉登記30 天內申報登錄。

買房新手看屋前一定要查詢的就是實價登錄,除了可以迅速了解該區域的行情,也不容易被仲介的話術給迷惑,反而出到不理想的價格或買貴。

小編幫大家整理的幾個實價登錄好用的網站




1.內政部不動產交易實價查詢服務網
這是官方實價登錄查詢的網站,基本上最新的登錄資料都在這裡,每月1日、11日、21日都會發布最新的實價登錄資料,讓民眾可以即時查詢房地產最新交易資訊價格。

2.HOUSE123實價登錄網站
這網站除了按照路段查詢外,特別的是可以依照捷運路線來查詢
還有整理出那些車位未從總價拆分計算單價,並排除計算平均值,可以看到更有效的單價


3.樂居網(大樓社區)
https://www.leju.com.tw/
這個網站整理了各個社區大樓的實價登錄,如果你是以購買社區為目標的話,這個網站剛好符合需求喔!

首先介紹一下官方網站內政部不動產交易實價查詢服務網的查詢方式

先點選不動產買賣
實價登錄查詢

 輸入驗證碼
實價登錄查詢

點選多條件
實價登錄查詢
 輸入想查詢的縣市區域(以新北市永和區為例) 建物型態(以公寓為例) 交易期間
搜尋
實價登錄查詢
交易資料就會跑出來了
可以依照總價、單價、年月、路名做排序
實價登錄查詢

對於想了解的物件可以點選交易明細

實價登錄查詢


交易明細點進去後,可以看到更清楚的土地資料和建物資料(用途、建材、樓層等)
值得注意的是,有一些總價過低或過高的原因會在備註資料裡顯示
這種行情就不太具有參考意義
實價登錄查詢


若要查詢電梯大樓,在實價登錄的網站裡有分兩種
住宅大樓(11層含以上有電梯)
華廈(10層含以下有電梯)

實價登錄查詢


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必須要知道的實價登錄的迷思
通常會查詢實價登錄是為了瞭解該路段區域的均價
均價就是某一特定區域範圍內最近期間(通常計算半年到一年)實際成交的物件的建物每坪單價平均值,一般會扣除最高和最低的資料。
均價的計算方式
1.有帶車位:建物每坪單價(萬/坪)=(成交總價-車位價格)/(總坪數-車位坪數)
2.沒有帶車位:建物每坪單價(萬/坪)=成交總價/總坪數

迷思一、可能受當月有一批新成屋剛交屋影響造成該地段漲價的錯覺
有時候某地段可能有一批預售屋蓋好剛交屋,就會造成均價的上漲,誤以為剛地段價格上漲,造成其他不相等條件的物件(如老舊公寓)開價不合理。


迷思二、車位坪數和價格未拆分造成建物單價計算不準確

車位坪數和價格未拆分案例:


此例中,實價登錄總面積(112.04坪)有含車位面積(11.44坪),但計算單價時未扣除,建物的單價是用 總價(含車位)5028萬/112.04坪=44.9萬
一般來說此行情不具參考意義

車位坪數和價格有拆分案例:


此例中,單價的計算總價(2,520萬)有扣除車位價格(280萬)總面積(61.19坪)有扣除車位面積(12.8坪)
單價= (2,520-280)/(61.19-12.8)=46.3萬/坪
 因此此物件之建物單價是具有參考價值的


迷思三、關係人交易造成不合行情的價格
親屬間的買賣居多,會有這種情況通常是屋主不想用贈與的方式過戶
實價登錄網站交易明細備註就可以看到
當然,此行情也不具參考意義

其他關係人交易的情況



另外再介紹
HOUSE123實價登錄網站
此網站不一樣的地方是可以按照捷運區域來查詢實價登錄



區域行情也一目了然,30秒即可了解公寓、套房、透天、大樓的均價
這裡的均價也排除了過高和過低的價格,還有排除車位沒有拆分的情況
車位未拆分的單價也都清楚的標示出


實價登錄真的是買房新手好用的工具呀~大家在看屋前絕對不要忘記來查一下喔!!



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