2019年3月6日 星期三

《危老重建懶人包》 5分鐘教你看懂危老條例

小編調查目前台灣超過30年以上的老房子已超過370萬間,
而且大部分集中在雙北地區,
現可分為5大類危險房屋:
  1. 土壤液化嚴重地區(可參考內政部公布潛勢區圖)。
  2. 海砂屋。
  3. 地震嚴重所害建築。
  4. 順向坡地區(台灣位於地震帶和山坡,存在很多類似建物)。
  5. 921地震前興建平面配置不佳之建築。
來看看老屋常見的狀況及初估維修費用:
  1. 混凝土劣化→ 維修費100萬
  2. 鋼筋鏽蝕→維修費10萬
  3. 壁癌→維修費20萬
  4. 屋頂漏水→維修費30萬
  5. 管線老舊→維修費50萬
  6. 消防漏洞→維修費20萬


有些住戶因為房子老舊漏水,沒有電梯,
打算自地自建,想敲除老公寓重建,往往遇到的問題是受限於建築法規,
重建後面積變小、樓層變少,
並且要拿出不少資金才能動工,
每個住戶的財力不對等,並不是每個人都有能力或是願意拿錢重建房子,
又或重建後對他們沒有任何好處,
或是大型建商不願與他們合建或是條件談不攏,所以就作罷。

然而這些在都市中的舊公寓和舊透天就變成城市景觀上的扣分,
都更不了,也重建不動,居住品質更加每況愈下。
而現在,
內政部營建署在民國106年5月10日公告實施了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,
小編簡稱「危老重建條例」。就可以適度地解決這一個問題,
中央政府現在大力推動危老重建,主要是提前做預防,
對於法令有興趣的朋友可以直接上網搜尋,
不想讀法令的朋友就跟著小編整理的四個概念,5分鐘快速了解危老重建:


一、 資格:

  • 符合都市計畫範圍內的危險及老舊建築物。
  • 非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及有紀念價值之建物。
  • 下列圖表其一之危險或老舊建築物:         


二、 程序:重建計畫必須獲得100%所有權人同意。


三、 獎勵:

政府機關為了鼓勵民眾善加利用危老重建,
所以針對申請危老重建的案子,給予相當多的獎勵及優惠,
其中對於房子面積最有關係的就是容積獎勵,
有了容積獎勵之後,我們房子可以蓋出更多的面積出來,
現在新房子大概公設差不多30~40%,
可以說新房子的公設算政府的獎勵。



四、 期限:

危老重建是有申請期限的,
根據法令從民國106年5月10日實施後一直到116年5月31日,
這10年期間內才可以申請,小編列出3個重要的時間點:

  • 106年5月9日→3年內申請有10%時程獎勵
  • 111年5月9日→5年內申請有減免稅捐
  • 116年5月31日→10年申請期限





總結來說:

為了加速推動危老重建,政府放寬許多規定,也釋出利多,
  • 3年內提出申請重建者,最高給予1.4倍基準容積獎勵
  • 重建期,地價稅全免
  • 重建後,地價稅減半徵收2年;若房屋未移轉,則房屋稅最長可減半徵收12年
  • 可放寬建蔽率及建築高度的限制。
危老重建除了整合住戶的問題,再來重建工程資金方面,
銀行貸款成數原本最高為7成,另外3成得由建商或地主自行出資,
如果沒有建商介入,住戶就必須解決這3成的資金來源,
政府以都市更新基金提供擔保,等於讓銀行貸款成數由原本的7成提高為10成,
每戶最高可申請新台幣300萬的保證融資,
也就是說,由政府擔保,民眾最多可完全不需自備款項,即能貸款重建

除了後期重建工程的融資擔保,在前期的耐震評估,政府也給予補助:
民眾申請危老房屋初步評估,中央補助每件6千至8千元;
詳細評估每件補助最多30%,補助上限為40萬元,不足的部分由地方加碼。
至於後續重建計畫擬定的費用,政府補助每一案5萬5千元。

小編認為近年來中大型的都市更新案因為種種原因變的窒礙難行,
又或是曠日廢時,動輒擱置10年甚至更久,
危老重建有許多地方政府相關配套措施,
只要政府多加宣傳危老重建的必要性與好處,重新整合重建 
台灣即將有不同的一個都市風貌 ,
這是一個非常好的機會,
老屋改建會帶動周圍很多的產業,提供我們自己內需的供應。

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