輕易豐盛學苑: 老屋危老條例的獎勵快到期了，你家改建了嗎? 教你算容積率，破解雙北老屋屋主不想改建的原因

住在板橋的小美開心的告訴我:「老屋都更趁此時，說起來妳不相信，我大約花十天到半個月的時間，就整合好我家隔壁地主，雖然只有四戶五個地主，基地也只有68坪，可是現在已經通過危老條例的審核，可以開始改建了~」

106年5月發布了「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）」，這專為危險老舊住宅設立，不但取消了最小基地面積限制，而且容積獎勵明確，75天內得以審核完成。只要在109年5月的3年期間內申請，即可得到10％的時程容積獎勵; 此還不包含危老條例的總容積獎勵，直至今年5月全台已經通過136案核准，到109年5月的時程容積獎勵已不到一年了。

我的確很訝異小美家的效率如此驚人，而她本身也是自家危老重建的主要推動者，有效率的她見招拆招。「因為危老都更跟一般都更不同，可以將不同意戶留下，同意戶自地自建。我家後面那兩戶不同意戶，就直接讓它們保留，而前面有一戶的1樓沒能力重建，我們就集資把它買下來」她得意的說。

哇~ 原來可以這樣喔! 她自己家的地才18.15坪，加上10％的時程容積獎勵，竟可以蓋到100坪。也因為她們自地自建，利潤可以不用給建設公司賺，但請了顧問公司幫忙把關和規劃。目前已全體簽妥見證契約，接著等建造下來，再簽預售房屋契約。

她說:「很多人不願意重建的理由，是因為不懂、不了解，還有擔心一些自己不知道的問題，更重要的，是因為不知道重建後的利益，只想維持現狀，真的很可惜。」倘若可以趁此機會危老重建，自地自建者也不用去管釘子戶了。

除了朋友的案例，台北市目前為止所發布核准的「危老案」，其中有一基地面積只有26.62坪，地點位於台北市遼寧街的里民活動中心，也獲得了容積獎勵值16％。

其中最大的是南門市場，基地面積約近1千200坪，可獲得的容積獎勵值是30％。在這19件核准案中，容積獎勵超過30％的有10案，容積獎勵40％的核准案有7件。

雖然危老案強調要百分百產權所有人的同意，可特別的是「不限基地規模」。因此有許多以前無法執行的都更案，居民們可以自行選擇切割百分百住戶同意的區域範圍。此做法不僅提供實際獎勵，同時也抒解了居住安全的問題。

事實上，台北市早被「認證」為全世界居住最不安全的都會城市。台北除了後來才開發的信義區外，其他行政區大都是破舊、違章的舊屋群聚，結構不安全、亦不耐火，若遇地震六級以上，老屋恐怕難逃危機四伏了。可是還是有很多老屋屋主不願意改建，整理其原因如下:

容積率不足
怕改建後坪數比原來的老屋小
太多違章建築，導致改建後使用坪數反而變少
改建後的房屋稅過高
釘子戶存在及認知有誤
一樓店面少了租金收入，要求建商補貼
住戶對建商沒信心，也怕吃虧
太多所有權人，整合不易
獨居老人或所有權人年紀已高
所有權人繼承或產權複雜的問題

台北老屋都更阻力最嚴重的二大原因:

1. 容積率不足

北市擔心「無法一坪換一坪」，很多人怕改建後，實際分回的坪數變小了。改建協會的理事長胡偉良提出，若目前建築物容積率大於未來改建後其政府規定的容積率，就很難改建成功！

台北市民國82年實施容積率管制，在此以前四、五樓公寓容積率從240％到350%不等，如果加上違建的容積率就會更高。可是台北市目前對於住三的法定容積率是225%，改建後即使加上了30%容積獎勵，仍然無法比原來的大。而且還要付改建費用和過渡期租金。胡偉良教屋主自行簡單算出老屋改建後坪數:

把自宅的「建蔽率乘上樓層數＝現有的容積率」

比如家裡的建蔽率是: 60% X 4樓 = 容積率 240%

（如果加上頂樓的違建，容積率就是300%），

而台北市法定為225%，因此改建之後的室內坪數反而變小了。

2.改建後的房屋稅過高

由於台北市在103年因高房價而調高新建築的構造單價，用此課徵其房屋稅，原本老屋殘值低，每年房屋稅才幾千元，但改建因構造單價或路段率調整後，房屋稅可能增加到10倍或更多。

加上土地增值稅，和大樓的電梯管理費... 因此，參與改建及都更前，要請建商告知稅漲了多少。改建後如果想再出租，其房屋稅比自用住宅再多3倍... 如此導致房子越老的屋主越不想都更。

新北市老屋都更阻力最嚴重的四大原因:

1.釘子戶存在及認知有誤

很多屋主不想花錢，只想要享受好處，柯市長曾說:「要都更的民眾，心態上不要幻想一坪換一坪，外加車位，興建期間一毛租金都不用出，世間哪有這麼好的事」。

很多屋主利用改建向建商抬價，因為貪心和錯誤認知導致屋主喪失機會，而現在改建容積獎勵也越來越少，房價又開始走貶，使得很多建商已不想做改建了。

2.太多違章建築，導致改建後使用坪數反而變少

以往頂樓增建的公寓很流行，同時也造成了老屋改建的難題，因頂樓加蓋的住戶希望改建後，將違建的使用面積納入改建後坪數範圍；或一樓有空地及停車者，亦不願意因改建而少了原本的方便。

3.一樓店面少了租金收入，要求建高補貼

一樓店面的住戶希望建商給予租金補貼，但其租金補貼可能就會吃掉建商所獲得的利益，建商當然不會同意。

4.新北市對建商的信任感不足大過台北市

住戶怕吃虧被不良建商騙，且改建耗日費時，導致他們對長久的改建沒信心。追根究底是因為不了解其內容及流程才會產生不信任感。

政府可以改善的措施如下，好讓多一些老屋改建成功:

1. 增加改建獎勵及優惠

延長改建的獎勵時程，擬定優惠的制度，幫助雙北不再老舊。市場的房價取決在於「供需」，也讓老屋改建減少換屋的需求量，增加了新屋的供給量，亦有助於房價的緩和。

2. 放寬法定容積

放寬台北市住宅區的容積率（例如放寬住三從225%到300%），提升老屋改建成功率，這樣原來住老屋的屋主就不會再買新屋，同時減少了住戶之換屋需求，另外改建後獲得的新增戶數還可對外銷售，又增加了房屋的供給量。

3. 改建後調降房屋稅率
合理調整房屋稅/土地增值稅制。很多住老屋屋主的年紀大了或經濟狀況不好，若是改建後還要付更多稅，不也是變本的阻擋改建?

想改建的屋主，要仔細選擇優質的建商，建商也要讓住戶了解改建的內容、流程及建造材質等等，相信彼此能減少不安的疑慮，增加信任感。

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