擁有小家庭的銘順本身已有自住的房子，為了退休規劃，他在40歲時買進一間東區的小套房，準備當成被動收入。這套房買時只有8年的屋齡，地點也很好，走7分鐘就可以到捷運，他相信65歲退休後靠這房租就可安享天年。但是日復一日，快50歲時發現這套房越來越好不出租了，不僅成交租金越來越低，加上屋齡漸漸大了，水管、冷氣、洗衣機... 維修費用日漸增多，所有電器用品先後都出現問題，損毀折舊狀況層出不窮，常被房客要求修理汰換，簡直不勝其擾。只好將所有設備重新購入安置，幾乎全部翻新了一輪，還不包括已漸失流行的老舊裝潢，他開始懷疑，真的能靠房子養老嗎?
自從2003年SARS以後，開始流行大坪數的房屋， 直到這兩年豪宅熱潮才慢慢褪去，近年來房市日趨轉淡，因通貨膨脹的影響，一些小坪數的房子以及小套房竟然悄悄上來成為主流，一房或二房一廳的格房甚至有夾層的小套房，在台北市只要在千萬以下的房子已成搶手貨。如果是短期內有成家計劃或自住需求的，只要家庭成員不多，1房1廳或是2房1廳，甚至小套房，都可當成過渡時期，暫時成為安居樂業的堡壘，但小套房買來當成退休規劃的被動收入，到底合不合適呢?
先從買一間小套房說起，寸土寸金的天龍國，要買間房子談何容易，中國信託副總經理陳朝林曾說，「年輕人想在台北買房子，小坪數、低總價的套房已是不得不然的選擇。」小套房主要客源為單身貴族或是新婚夫婦，雖然入手比買正常格局的房子容易，但是當你住了幾年，或出租了幾年，想轉手時，難度可能會比一般正常格局的房子高很多，讓人忍不住擔心，買了小套房後是否資金就真的被「套牢」了。
主要原因如下:
1. 小套房的折舊年限比一般正常格局的房子來得快
十年內的小套房可能是租屋首選，若超過十年，裝潢及設備均日漸老舊，租客看屋的同時，很容易篩選掉老舊裝潢的小套房，過了20年，除非是再花一筆修繕費老屋翻新，否則只能靠低租金或交通便利吸引租客。
2.夾層屋也有使用年限小套房因為坪數小，常為了增加儲物空間而增建夾層，但夾層屋使用年限，一般可使用30-50年，端看建材好壞及整棟建築結構而不同。
但建商在規劃樓層戶數時，通常為了多賣一些，導致同層戶數太多，往往造成出入份子複雜。
4.買賣時並不算夾層的使用坪數
有夾層的小套房，亦增加了居家質感和使用的空間，然而畢竟為暫時性產品，早晚因諸多因素或想換大點房子的需求而轉手買賣，要注意的是買賣時並不算使用坪數，仍以權狀上的坪數為準。
5. 許多銀行因風險考量，不接受10坪或15坪以下的小坪數
就算核准貸款，其成數也往往不到7成，取決於平時信用評等，若個人條件不夠優秀的，就只好評估房子本身的條件。如果是權狀10坪或15坪以上且位於精華地段的房子，未來二手市場上仍有競爭力，銀行也比較願意貸款，但非蛋黃區的小套房可要小心了。
6.買小套房的理由，若存在著即使不自住、出租也能賺錢的想法，情況可不樂觀呢!
現在台北市很多小套房幾乎是供過於求了，如果單純想依靠租金付房貸或當成被動收入養老，購買前應該先評估當地出租狀況，以免收到的租金，可能連房貸都無法支付。
以下七點幫你評估，是否適合以房養老來規劃退休。
1. 傳統房貸是銀行依照房屋的價值，將貸款一筆撥出，可以確認所能拿到的金額。「以房養老」屬「逆向抵押貸款」，則是有些銀行會採取有需要時再借款；或將可貸金額 / 貸款年限後，用每月撥款的方式，提供給以房養老的借款人。
2. 如果利息調升，只怕以房養老也不夠用。雖然有需要可以提領或按月領取，每月能預期有金額可領。但如果利息調升，其貸款金額也會隨之上升，所領到的月金額就會減少。銀行貸款的利率皆是跟隨市場波動，若利率上升，領到的金額就會下降，亦或繳付的利息增加，都均是不穩定的因素。
3.通貨膨脹將房屋價值和資金眨值，以及年老時的醫療費用無法預期，因此建議在退休前，除了將房子當退休規劃，最好還能有其他的現金流，避免退休後無法預期的風險。
4.「逆向抵押貸款」比較適合財務有彈性的高收入者，若是年老時遇到不可抗力的因素而違約，必須放棄房產來清償貸款，或是房子遭法拍把屋主趕出去，無家可歸恐怕是退休後無法預期的夢魘。
5.子女必須有償債能力，以房養老才能成為繼承資產
若欲將「以房養老」的房子給下一代繼承，必須要讓子女知道此房屋已經在銀行「逆向抵押貸款」了。若子女無法清償，銀行會將房子拍賣，銷售金額於扣除相關費用後，剩下的金錢則還給繼承人。
6. 「以房養老」適用無繼承問題者，可提早規劃身後事，可在申辦時向銀行告知，身故後的房屋拍賣餘款交給指定繼承人或其他受贈單位。
7.「以房養老」最高保障之年限到95歲，現今國人平均餘命亦上升，若壽命比貸款期限長時是否有其他退休方案呢? 如果超過約定的限制年齡，有可能面臨無法領到金額的窘境。
三、加強財務規劃，運用複利存款儲蓄退休金，有固定現金流才能輕鬆退休，不再為房事煩惱
建議年輕時先清償房屋貸款，因為那是屬於不流動資金；如果退休前已經償還了全部的房貸，退休後就能更無憂無慮，不需要為付不出下個月的房貸而煩惱了。
在中國人有土斯有財的觀念下，買房子自住養老是可行的基本保障，畢竟年老時要去租房子，房東也不見得願意租給你。但若只靠一棟房子養老支撐退休生活，可就要深思了。假如用一棟房子和退休金來選擇養老，最好還是靠退休金度日，因為你不能只靠房子來吃喝或穿載，房子還得負擔稅金以及持續修繕維護呢。
提早準備退休規劃，自在的安享天年。現在的勞保退休金恐將破產而無法依賴，只有為自己規劃更好的退休理財，運用複利存款儲蓄退休金，退休者若以每年6%複利的退休金生活，相信你此生無虞。
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