買房是動輒百萬千萬的大事，買對了財富翻倍，買錯了套牢慘賠，地段、環境、屋況、價格、策略的觀察眉角多到你意想不到，沒找到正確的人帶你入門可會繳不少學費。
議價是買賣房地產最深奧學問，好的斡旋不但不會讓仲介覺得你是芭樂買方，賣方還能接受見面談的價格，最後只要堅守價格或加一點點就能成交，關鍵就在斡旋這一刀要砍在哪裡、砍多深，這「議價關鍵的四個數字」是我付出學費學習房地產課程後整理愛莉老師課程最關鍵的其中之一，學會了你就能知道屋主的底細和籌碼，更有機會用低於市場的價格購得你夢寐以求的房子，如果你也是想要擁有屬於自己房子的朋友，希望這篇文章能幫助到你。
101年8月以後購買的房子可在實價登錄查到這筆交易金額，如果發現無此筆資料則可能為交易金額過低或過高被實價登陸剃除或買方簽切結書說自行登錄卻無登錄。
101年8月以前購買實價登陸沒有資料，只能需依照購買的時間(當時房價水平)或貸款金額推算購買總價，假設調謄本發現是一手屋主，購買的時間已經一二十年了，是可以推估當時購買的金額應該很便宜；如果在2008年購買，那年金融海嘯價格房市也是相對低點；貸款金額推估：假設於100年09月購買，貸款設定960萬等於貸款金額800萬，假設貸8成，成本800 /80% =1000萬(推估的成本)，推估的成本會因為貸款成數、現金付款或其他原因會有不同，所以不是絕對金額。謄本中有取得的原因(購買、繼承、贈與)，其中購買與繼承都有可能成本，但贈與通常都是無貸款所以算零成本，了解以上資訊可與仲介聊一下屋主是於哪家銀行貸款、貸款金額，雖然資料在謄本上都有，但可藉此測試一下仲介的信用。
第二個數字：屋主可能剩餘貸款
舉例：100年9月1日貸款設定960萬=貸款金額800萬，貸款存續期間30年，100年到今年108年經過8年，假設前兩年為寬限期，至今還款還6年，800/28*6=170萬，剩餘貸款約630萬，如果有增貸還要另外算。基本上屋主是不會賣低於貸款金額，除非是有特殊狀況，例如分家產或脫產，但這還是極少數。如果剩餘貸款還很多，議價的空間較小，如果是一手屋主更好，沒有貸款，才有機會買到破盤價。
第三個數字：實價登錄的行情與銀行的估價
實價登錄和銀行估價不會差太多，行情都是一個區間，參考實價登錄行情的上緣和下緣並找出均價(最多人買的價格)，到實際現場依照屋況(是否有漏水、裝潢)、樓層、巷弄(巷頭或巷尾)、小環境(有廟或福地)、格局(是否有需要更改)、屋主急售程度、目前市場氛圍來決定行情區間中哪一個是合理價，再往下設定目標價格。
第四個數字：屋主想賣的底價
假設你現在要賣房子，仲介詢問你的底價，你報的價格通常會比你心中的底價高，給的價格比較像目標價而不是真實的底價，所以不要把底價想的太複雜，底價比較像屋主可接受的期望值，不必然等於實際底價。另外底價含賣方仲介服務費。那要如何推估屋主的底價是多少 ，首先要先收集情報例如：屋主賣多久了、什麼原因賣房、有沒有人出過價、有無出來談、委託幾個仲介賣、有沒有調整過開價，以上這些都是可以知道屋主是否真的想賣房子、是否有價降的空間。
綜合以上如何買到便宜的房子
1.多看屋、一定要扎實做功課(實價登陸、格局調整、合理價格範圍等)
2.多多跟不同仲介交流，判斷你想要跟那些仲介當朋友
3.仲介報便宜的物件要趕快去看，出門前做好功課
4.口頭出價來測試房仲的反應，如果願意收斡旋代表出價價格接近，如果你是愛莉老師學生要口頭出價前可以跟老師諮詢，老師會給你建議出價金額喔
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