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房地合一稅2.0正式上路,你知道細節了嗎?五大注意事項千萬別忘記!

房地合一稅2.0正式在7月1日上路囉~

其中的細節跟稅率計算的不同你有注意到了嗎?
本篇文章透過愛莉老師的分享內容及Connie的整理
帶大家來快速了解什麼是「房地合一稅2.0」

從愛莉老師學到的精準看屋方法(上)

 


要如何準確的買到好房子,最重要的就是要懂得問問題,一方面可以讓你不被當作肥羊宰,另一方面也可以避免買到有瑕疵的物件

 


 

 

在看房子的時候,有6個問題是你一定要問出口的

 

題一: 房子目前的出售狀況如何? 


你一定要問房仲跟屋主,這間房子賣了多久?要賣的原因是什麼?是否有緊急資金的需求,之前有人出過價嗎?出多少?屋主有出來談嗎?

 

這些問題都可以做為你出價、下斡旋或是議價的參考

 

雖然可以作為參考,不過,不要完全相信房仲或是屋主的說法,有時候你看了很喜歡,仲介說之前有人出1000萬但是屋主不肯出來談,結果你出800萬,仲介反倒叫你下斡旋,他要約屋主出來談。像這樣的案子也不少,所以問到的資訊當作參考就好

 

 

問題二:附近的學區是哪些學校

 

現在的爸媽很重視小孩的教育,所以可以順便問一下所屬的學區是哪間國小、國中,並且距離多遠?小朋友上學是否方便

 

特別注意的是,高中的學區規劃以「直轄市、縣市行政區」為原則,

 

問題三:土地使用的分區為何?

 

常見的土地分區有商業區、住宅區、工業區

 

商業區的好處是,可以登記公司,當作辦公室使用,缺點是因為同一個社區裡,可能有公司行號,出入的人就會比較複雜,常見的「住辦混合」就屬於這種,要注意買到的房子是住家用,而不是一般事務所

 

住宅區的住戶相對來說比較單純,而工業區的房子雖然價格是鄰近行情的6折,但主要用途通常只能做工業用途,不僅有許多銀行不承作貸款,做高的貸款成數也只能5-7成不等

 

 


點擊!!投資房產的4種類型及建築種類快速了解!!(下)

(4)法拍屋:房子被銀行拿來公開拍賣


這些法拍屋由於有問題,所以入手相對便宜。法拍屋會產生最常見情況是欠銀行錢,若連續3個月以上無法如期繳交貸款,銀行就可以向法院拍賣抵押的房屋,來償還債務人積欠的貸款,簡單來說就是被法院拍賣的房屋,簡稱法拍屋。




二、建築的四種類型


建築可以分成四種類型:「公寓」,「華廈」,「大樓」,「透天」。


(1)公寓:

6樓(含)以下之建築物,有複數個所有權人,依法可以不設置電梯,但若裝了電梯,也可稱為電梯公寓。


(2)華廈:

7樓以上,11樓以下之建築物,依法必須設置電梯,業界都稱之為電梯華廈。多數配有停車位,公設比則是大約落在15~25%不等,每個月也必須繳納管理費。由於「屋齡、公設比」都介於「公寓以及大樓之間」,加上電梯、停車位兩大優勢,也讓許多首購族鎖定這樣的產品。


(3)大樓:

12樓以上之建築物,依法必須設置電梯,優點在於屋齡新,但也有不少房仲人員,將所有7樓以上有電梯建築稱為大樓,反正主要就是有電梯。


(4)透天:

6樓(含)以下之建築物,僅有單一所有權人,基本沒設置電梯,也有安裝電梯的透天,應該叫別墅了,此類型房屋在中南部算是主流。


總結:

沒有哪種房型最好,有些人喜歡買透天因為沒有公設,有些人喜歡高樓層風景好,只有自己知道什麼最適合自己。


房地產是什麼?投資房地產必知的4個要點5樣能力!(上)

房地產、不動產是什麼?以下三點讓你快速了解!

房地產由於位置的固定性和不可移動性,又稱不動產,是房產和地產的總稱,通常是指土地或建築在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、商業、文化、教育、衛生、體育等各種基礎設施,以及所衍生的權利,所有權、支配權、使用權和收益權等。


房屋是建築在土地上,基本上不能脫離土地獨立存在,所以房價與地價往往會合二為一,房產價值和地產價值綜合成為房價,地價隱含在房價之中。


但地產是可以單獨存在的,可以是待開發土地或開發前期土地,也可以是將來建造建築物的配套用地。


1.特殊性

房地產是一種特殊的商品,這是由其本身的特殊性所決定的。

房地產有以下五個特殊性:

(1)位置的的固定性,以及不可移動性。

(2)商品長期使用性。

(3)社會生活等因素多樣性。

(4)高額投資性。

(5)保值及增值性。

2.獲利

獲利模式4要點:


(1)購買附近交通及生活機能好的房子。

(2)計算房屋總價,查詢實價登錄,比對附近的租屋行情。

(3)盡量提高貸款成數,降低貸款利率。

(4)計算每個月可以收到的租金,如果大於每月攤提的貸款金額,現金流為正數,持續持有這樣的物件,等待房地產價格上漲賣出賺價差。

 

如果能夠完美的執行這個系統,同樣的就能複製第2棟、第3棟、第4棟。


房地產是什麼?投資房地產必知的4個要點5樣能力!(下)

3.能力

投資房地產需要的5樣能力:


(1)大筆的資金,因為房地產單價很高。

光憑大筆資金這一點,小資族及剛出社會的年輕人想要做房地產投資就有所障礙了,除非與別人合夥,但需要擔心的事情又會更多。

 

(2)和房仲長期配搭,優先保留好物件。

好的物件常常還沒發上平台就已經有人要購買了,如果有長期配搭的房仲,有好物件時就會先報給你知道。

 

(3)精準判斷房地產物件優劣的眼光。

這一點需要經驗,也是投資的房地產的關鍵,但是很困難,房地產和股票不一樣的地方是,同隻股票之間沒有分別,但房地產物件,同一個建商蓋的、同一個地段、樓層、格局都有些許不同,這對買賣的價格及容易程度都會有影響。

 

(4)估價能力。

好的資產在買進的同時就決定了將來的利潤,但是房地產到底要怎麼樣估價呢?又該怎麼議價呢?

除了經驗外,現在有很多課程能夠學習購屋,不知道如何估價或議價時可以考慮課程,說不定差價都能上好幾次課程了。

 

(5)用合理的成本裝潢以及採購家具。

除了房地產本身的成本外,像裝潢、家具、貸款利率、政府的稅率、代書的費用…等,都要仔細計算包含其中。

實際上房地產投資要注意的細項很多,任何投資都不可能保證穩賺不賠,除了了解獲利模式之外,還要注意其中的風險,例如修繕、災害等問題。

 

總結:

想要買到好房投資或自住都需要提前做功課,提前做好功課當遇到價格合理的好物件時才不會錯過。


6點議價技巧幫你買到價格合理的房子(上)

 

五、打折法


買房必須善用”打折法”,大概是實價登錄打7、8、9折,再一點一點加回去,絕對不是漫天亂喊,否則最後不僅談不成,房子還有可能會拱手讓人。若市場交易熱絡,成交價則會偏向較高區間,反之市場低迷,成交價就會偏向較低區間,但打折法並非絕對,仍需參照實價登錄的市場成交行情,因為有些案子特殊,可能開高或貼近市場行情。

就算屋主開價高,或是喊不缺錢都別當一回事,假如真不缺錢就不會拿出來賣,如果屋主愛賣不賣的樣子,你也要擺出愛買不買的態度,買不到就換別間房屋及房仲。


六、黑臉、長輩牌

 

確定要談價格的時候可以帶黑臉去議價,黑臉就是無論再怎麼喜歡、滿意這間房子,覺得它符合了一切需求,還是要去批判,雞蛋裡挑一下骨頭,盡量挑出這間房子的毛病。通常最適合當黑臉的都是長輩,因為長輩多少都有買房經驗又很會砍價,會依照經驗去砍到他心中的成交價,假如長輩又是有贊助的金主,那建商或房仲就知道要長輩點頭才能成交,但要事先與長輩溝通好,知到底大概預算是多少。


總結:

大多數民眾買房看屋時,都會擔心是否買貴沒出道合理價格,很有禮貌地要買不買的,別讓人知道,你到底是要,還是不要,並運用以上的方法,相信能找你到心目中的房子。


購屋不需擔心買錯時間點,只要預算、還款能力行,甚至夠喜歡,就可以試著出價。


6點議價技巧幫你買到價格合理的房子(上)

 想買房卻不知道什麼樣的價格才合理嗎?遇到喜歡的物件卻不知道如何談價格,想買到價格合理的房子,議價策略也很重要。


ㄧ、開價看看就好

廣告經常會寫「XX萬元起」,或是價格被劃掉,這些看看就好,那只是網路宣傳手法,把砍價的空間拉大,故意露出讓你看到,但其實這並不是真正的「底價」,其實都還有很大的議價空間。


 二、公設比 

買新案大樓時,要先把公設彼等坪數去掉後,以「主建物+陽台」能真正使用的部分,作為物件比價的重點,否則有公設比高,就會變成實際買到的房子很小、單價又貴,因為錢都花去買公公設了。 


三、實價登錄


實價登錄行情可大略反映出市場行情平均價。買房前先查詢該房屋附近近一年實價登錄行情,並將同質性產品的成交行情紀錄做比對,計算出平均成交單價區間,若打折法和行情均價兩個算出來的數字是趨近一致的話,就可以當做為出價依據,也可以拿實價登錄的「最低價」去做議價的開口價。


四、銀行鑑價估算貸款

 

買房一定要貸款,可以先請銀行估價,通常銀行估價都比較保守,銀行內部都有自己的鑑價系統,除了區域行情的實價成交價,還會參考屋況、是否有嫌惡設施…等,如果可以買到低於估價的金額,基本上都不會買貴。

 

每家銀行估價的標準都不一樣,可以多參考幾家。


買中古屋、新成屋、預售屋各自的優缺點(下)

 

二、新成屋(10年內):


新成屋房價高,如果你的預算足夠,想要房子屋齡新一點,希望有蓋好的成屋可以看,並且可以盡快入住,那麼新成屋就適合你的需求。

不過,現在的新成屋有些行情遠高於銀行的估價,利息也不好談,因此貸款成數不理想,且大多公設比較高,單價較貴。

買新成屋時一定要留意銀行的估價與貸款條件!


新成屋優點: 

1.屋況、採光及隔間都看得見,沒有完工後屋況有落差的問題。

2. 有左右鄰居可以打聽附近社區的狀況。

3. 可以馬上入住了。

4. 房子屋齡不高不需要重新拉水電管線。

5. 前屋主有整修可以減少額外的裝修費。


新成屋缺點:

1. 需要一次拿出來的自備款會多一點

2.房價可能被前屋主墊高了

3. 公設比較高

4. 管理費較貴


三、中古屋(10年以上): 


中古屋公設低,但須留意管線與外牆防水,可以請水電檢查管線,水管、糞管、電線的規格需不需要換掉,如果是屋齡 15 年以上的中古屋,搬進去之前,最好把水電管線重新換過。


要注意前屋主是自住還是純投資,如果前屋主是投資客,買入後重新裝潢立刻又要出售,裝修的施工品質我們無法掌握,如果住進去後發現水電管線有問題,幾乎所有的裝潢都要都要重新打掉重做,且裝潢的成本已加在房價裡,由我們買單。


30年以上的中古屋還要小心買到海砂屋。


中古屋優點: 

1. 因為屋齡房價比較低

2.公共設施比低於新成屋

3. 管理費比較低

4. 可馬上交屋

4.地段性可能會好一點


中古屋缺點: 

1.屋況比較差, 要準備修繕費用,可能需要重新重新裝潢,重拉管線,所需的裝潢費用比較高。

2. 房貸款成數可能比較低。

3. 房價保值性比較弱,跌價空間大。

4. 屋齡比較高之後要轉手不容易。


總結:


預售屋、新成屋、中古屋,到底要選哪一種買呢?

各有優缺點,所以選擇的方式只要回歸到自己購屋的需求


1. 先衡量自己的買房預算,不要買會讓自己負擔壓力太大的房子。

2..多看,了解自己的需求後,看到喜歡的就下手,等房價下跌可能都被買走了。

3.如果想要買到保值性高的房子,最好選擇交通,生活機能較好的地段。


買中古屋、新成屋、預售屋各自的優缺點(上)

 中古屋、新成屋、預售屋哪一個比較好?

每一種房子都有它的優缺點,如何選擇還是要看個人的需求。


買預售屋,分期付款可以強迫自己儲蓄,可以慢慢繳頭期款。

買新成屋,眼見為憑,不用擔心搬進去後財發現建材、格局與想像有落差。

買中古公寓,公設比低,同樣的使用坪數在低公設和低單價的前提下,總價幾乎是新大樓的一半。


一、預售屋


頭期款低,但需要學習挑選有信用的好建商、好建案,知道什麼是合理價格。

如果你想要買房子,但沒有立即入住的需求,也不想要馬上揹房貸、支付利息,或是現金只夠付總價的 10% ~ 15% ,就適合買預售屋,但在挑選時相比中古屋和新成屋更難,因為看預售屋時,通常都還沒有蓋好,甚至還沒開始蓋,所以看到的都只有DM和美美的樣品屋可以參考。


預售屋優點:

1. 自備款付得輕鬆一點,因為房子還沒有蓋好,所以有充足的時間可以邊繳工程款邊存錢。

2. 建商可能會有合作的銀行,和其他住戶一起合貸,貸款成數可以比較高,利率也可以比較低。

3.可選擇喜愛的方位、樓層。

4. 房子蓋只要簡單裝潢就可以住了。

5. 蓋好之後的價格有可能會再往上漲。



預售屋缺點: 

1. 若建商信用不良,建商落跑、建案無法完工等風險。

2. 建商蓋好了有可能跟當初在賣的時候蓋的不一樣,或交屋之後與想像中有落差。

3.一屋二賣的狀況求償無門。

4. 房價比較貴,因為是賣預期之後蓋好的價格,房價有可能比附近區域高。

5. 無法馬上交屋,需要等待房子蓋好。


點擊!!投資房產的4種類型及建築種類快速了解!!(上)

 

一、房產的四種類型


房產可以分成四種類型:「預售屋」,「新成屋」,「中古屋」,「法拍屋」。


(1) 預售屋:建商預先販賣


預售屋簡單來說就是提前販賣,在建商準備建造房子或建到一定程度就拿出來賣,許多新手買房都會從「預售屋」入手,不過也有不少人仍對買預售屋抱持疑慮,其中的原因不外乎無法掌控施工品質、工期不定、只能憑樣品屋及設計圖,想像未來房子格局,害怕房子完工後,會與想像有所落差,所以挑選好建商也很重要,建議先打聽建商風評和產品口碑,並且買賣契約必須明列開工、完工、交屋日期,以及各項費用的繳納時間,建材廠牌、規格和等級,也須列在契約上,以免日後發生不必要的糾紛。



(2)新成屋:建商剛蓋好的新房


新屋發生漏水、漏電、結構損壞、壁面髒污、地坪隆起等問題的機率,比中古屋低很多,且新屋不會有裝潢、家具等障礙物,更能讓買方快速了解屋子的施工品質。另外,常造成中古屋買賣糾紛的凶宅問題,也不太可能在新屋身上發生。

新成屋必須符合較新法規的要求,在設計房屋時耐震係數較中古屋可能更高、消防設備要求更嚴格、動線規劃也更便利。



(3)中古屋:一般人買的房子要賣


中古屋仍有兩種認定型式,即使是新建造完成的房屋,只要轉手買賣過也算是中古屋,或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋,稱為中古屋。所以中古屋不一定是舊房屋,新完工的房屋也有可能是中古屋。


新手買中古屋必知的6個注意事項!!(下)

 

六、建築安全性


(1)違建


中古屋還要多加注意房子有無增建,例如陽台外推、頂樓加蓋皆屬於違建,會有建築結構的安全性問題,只要被舉報就可能遭拆除。


另外要注意樓中樓,有沒有二次施工的狀況,因為合法的較少,要記得檢查所有權狀上是否有登記夾層部份的面積。


(2)凶宅、海砂屋


買屋最怕一不小心買到海砂屋或兇宅,要如何避開海砂屋、凶宅。


凶宅:

定義為建築物(包括房屋和公設)內,發生凶殺或自殺死亡,不過通常不包含自然死亡,或是建築物內沒有死亡,但在離開建築物後才死亡的案例,例如自殺送到醫院才去世。

凶宅的定義有點爭議,所以看房子時可以和鄰居、附近住戶、里長或轄區員警聊一聊,也可以到「台灣凶宅網」查詢。



海砂屋:

指的是牆壁壁面有類似壁癌的白色滲痕,建築物的每立方米混凝土中,含有300克以上的氯離子,會出現泥塊剝落,長時間會腐蝕鋼筋,危及房屋,可以洽詢土木技師公會、工研院材料所關於海砂屋的狀況,或找土木技師來檢定。



不過現在大型仲介,都會在簽約前,協助調查海砂屋、凶宅的狀況,也會在契約中載明海砂屋、凶宅的保固等。

如果真的不幸,買屋後才發現海砂屋、凶宅問題,通常都可以依照契約,要求仲介賠償,也可以要求銀行,暫緩或停止撥付剩餘貸款給賣方,算是相當保障買方,簽約前還是要審核清楚契約上是否有,以維護自己的權益。


(3)防震


10年以上的中古屋,幾乎都沒有耐震設計。除了肉眼觀察牆壁龜裂情形外,也可以上經濟部中央地質調查所的「台灣活動斷層觀測系統及便民查詢服務」查看房子是否位在斷層帶上。


總結:


買中古屋勢必要多聽、多看、多比較,了解其中的差異,透過以上這些方式,可以檢視房子基本的屋況。交屋前可以要求仲介或是自己重新調閱建物登記謄本,仔細審視房屋相關資料,有任何疑慮一定要立刻提出,有問題,要求仲介或屋主回應或改善。也可以隨時照相,留下屋內狀況的照片,以免日後發生糾紛,沒有證據。


新手買中古屋必知的6個注意事項!!(中)

 

四、牆面檢查


中古屋多多少少都有滲漏水與壁癌問題,只是嚴重程度不同,別被屋內新粉刷的亮麗牆面給騙了,有不少房屋,只是用木板、裝潢等手法遮起來,沒有好好處理。


買中古屋遇到瑕疵(漏水、壁癌),由誰負責修繕?


通常在驗屋、交屋前都會仔細檢查到底有沒有漏水的問題,如果有的話,當下也會要求前一手屋主解決漏水問題,或是可以把漏水問題納入議價中,要求對方降價,做為砍價武器。


但就怕交屋前都沒有發現漏水,屋主隱瞞漏水問題,而仲介也沒有察覺,在入住後才發現漏水嚴重,事後需要大筆資金重新整修,這時責任就比較難界定,但買方可以舉證漏水問題早已存在,並非事後人為因素才導致漏水的話,只要在交屋五年內發現漏水,可以將漏水問題追究至前一手屋主身上,要求賠償或是修復到完好無缺的狀態。


假如賣方知道屋內漏水,契約上也特別註明不負責漏水,買方事後才抱怨漏水問題,也不得要求賣方賠償。所以在買賣雙方簽契約時,一定要仔細看房屋漏水時的責任歸屬。注意是否有加入漏水相關附帶條件。


五、周遭環境


(1)觀察建築隔音是否良好。

(2)周遭是否有工廠影響空氣品質或噪音。

(3)是否有西曬問題。

(4)採光、通風好不好。

(5)下雨時雨不會潑進室內。

(6)鄰居素質如何。


像公寓有管理員的話,記得留意管理員是否輕易放人進入大樓,也可以向其他住戶詢問,管理委員會是否固定開會,資料是否屬實,是否常舉辦活動,是否發生過財務糾紛,特別是管理費的運用狀況,若屋齡太高,管委費盈餘不高,之後公區設施需要維修時,就會由各戶分攤。


新手買中古屋必知的6個注意事項!!(上)

 買房子是人生大事,所以買房前,盡量多看幾間,觀察區域行情和實價登錄的差異,留意房屋總價是否包含車位,車位是平面還是機械,以此來評估價格是否合理。


除了外觀、採光風向、管線水電…等等,還有許多小細節都需要檢查,以下列了幾點供大家參考參考。


一、檢查物件及資料


仔細審視房屋的相關資料,例如主建物、公設、車位的坪數、管理費等,也可以攜帶一些小工具方便檢查,例如手機拍照(取得同意後)、筆敲地磚聽是否與地板貼合、水瓶是否會往固定方向滾動。


二、環境安全性


門口及社區是否設有監視器,夜歸是否安全,觀察逃生動線是否暢通。

注意自家陽台、窗台、落地窗和隔壁棟的距離是否太近,太近不僅影響採光、通風、容易被窺探隱私外,還要留意小偷是否可以踏足爬進家中。


三、管路檢查


檢查管線是否老舊,配電箱是新式還是舊式,電線新舊、有沒有焦痕、浴室及廚房的水龍頭水量大不大、排水孔是否正常?


必要的話,買下房子後可以請水電來檢查,尤其十年以上的老屋,水電管線很容易發生問題,普通的水管生鏽、卡污垢,嚴重的水管漏水、糞管卡住、電路不足、跳電等都有可能。


尤其公寓二樓的房子要特別注意排水問題,如果水管不通,很有可能在二樓回堵,造成二樓淹水,假如都沒發現,事後處理都很麻煩。


首購族挑選預售屋必看的5點注意事項!!(四)

 

五、價格、簽約


(1) 先查好該預售屋建案附近實價登錄


你必須先在心裡有一個價格的標準,因為銷售人員一定會詢問你的預算,如果你喜歡,當然就會進入到議價這個階段,所以心理要先有一個價格的標準,避免議價時完全不知道要怎麼出價喔!


(2)附加條件


假如在過程中業者有承諾過的條件,一定要白紙黑字寫下來有時在案場,銷售人員可能會口頭承諾,給予消費者額外優惠,卻不願意寫入契約中,一定要記住「口說無憑」,包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾,一定要在契約上載明。


若購屋人想在原有的格局上做改裝,也就是所謂的「客變」,只要不影響結構安全,通常建商都會願意幫忙,有時甚至不加收費用,但也須列在契約上,以免日後發生不必要的糾紛。



將銷售DM留下,有多少版本就收藏多少版本,作為自己權益的保障,因為從法律角度來看,這些文宣廣告也被視為契約的一部份。


(3) 履約保證種類


買預售屋的履約保證也是超級重要,這是避免建商收了你的錢,但蓋到一半落跑的保護機制。一般常見的有賣方與受託機構簽訂信託的契約「價金信託」與內政部同意的履約保證「不動產開發信託」,由買賣雙方擇一採行。


主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶,透過銀行把關,將款項用於建案工程等相關支出。 


另外,還有由兩家建商同業相互連帶擔保的「同業連帶擔保」及由公會主導,數家建商互相擔保的「公會辦理連帶保證協定」,都是在若建案無法交屋時,仍可保障消費者的方式。


不過,無論購屋民眾選擇何種履約保證,都要記得向建商索取價金信託或連帶保證的書面影本,且附在買賣契約書後面,未來發生糾紛時,才能有所依據。


總結:


若上述要件都確定了解過,評估過基地所在地符合自己的理想,價格也在可負擔範圍內,再考慮要不要下手。


首購族挑選預售屋必看的5點注意事項!!(三)

 

四、格局


(1)戶梯比、單層格局配置


先解釋一下什麼叫做「戶梯比」與「單層格局配置」。

「戶梯比」就是幾戶共用一部電梯,假如有一個預售屋16層樓,總共100戶共用2部電梯,戶梯比就是50:1,數字越大等電梯的時間可能就會越久。預售屋房型主要有兩房一廳與三房一廳,4戶是兩房、2戶是三房,這個資訊就是「單層格局配置」。

三房一廳的格局較少,因此在該預售屋建案就會以三房為比較稀有的物件,如果你的需求剛好是三房一廳時,該建案就會很適合你。原因是未來如果真的要轉手時,三房一廳是比較稀有的,買方的比較機會就不會很多。


(2)總坪數、室內坪數、公設比


總坪數關係到的是總價、室內坪數關係到的是居住空間、公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費。到底公設比要注意什麼事情呢?


要先知道公設包含什麼:


「公設比」包含大廳、各層梯廳、走道、地下室、水電設備空間、消防空間,不單單只有健身房、交誼廳、游泳池...而已。


可以把「公設比」拆成兩個部分來看,「必要空間」與「娛樂空間」就怕娛樂空間往後住戶不想花錢維持,最後變成一個廢棄空間,所以在娛樂空間的公設上大家要思考一下未來維持的成本,不要花了很多錢最後買到廢棄空間。


一般來說,建商所計算的房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,在購買房屋前,大家一定要考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。


在契約內「公設比及項目」、「私有面積及項目」應條列清楚,才不會在交屋後,因認知差距,與建商大興訴訟。


(3 )房屋格局、朝向


看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層,這也是挑選你要“哪一間”重要的評估項目。看格局格局除了房型,還需要觀察動線是否順暢,以及傳統的風水禁忌。


另外格局圖上最重要的就是空間,必須要詳細的知道每個格局的長寬,客廳大小、房間大小、走道大小、陽台大小、廚房大小..等,避免搬家後才發現原來的床或衣櫃放不下。


*預售屋因為看不到實際坪數,若未來成屋後坪數有落差,規定其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方最多找補不超過百分之二,且誤差百分之三者,買方得解除契約。


首購族挑選預售屋必看的5點注意事項!!(二)

 

三、地理位子


(1) 查清楚房型與基地位置


預售屋在最初期,會有所謂的「潛銷期」,接待中心可能還沒蓋好,仍在籌備中,但主要的資訊在網路上仍可查到,基本上可以看到房型、坪數、接待中心位置、基地位置...等資訊,等到預售屋資料完備、建照取得、接待中心籌備完成,就會進入預售階段。


看樣品屋要注意傢具及牆壁厚度是否為標準尺寸,一般牆壁的厚度為12到15公分,但樣品屋為了讓空間感變大,會採用較小的尺寸,為了避免落差,建議還是確認一下比較好。


建商為了便於銷售通常一踏進接待中心就會看到預售屋模型,假如外觀過於標新立異,未來可能會很難脫手,我們不能預期買下去就住一輩子,另外可以拿出手機google地圖檢查一下,附近有利設施距在模型中有沒有縮短,少幾條街。


有些接待中心不一定就在建築基地上,而是另設據點,建議騎車先去基地附近環境繞繞,藉此過濾掉不適合的建案。


(2)基地位置土地使用分區


不同土地用途擁有不同的土地價格,因此必須先了解清楚是工業用地?住宅用地?商業用地?,雖然基本上不會遇到,但難保個萬一。


建案土地持分要清楚,註明房屋的棟別與樓層,地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中。 


首購族挑選預售屋必看的5點注意事項!!(ㄧ)

 


很多朋友會認為,買舊房不如買新屋,加上想要降低頭期款壓力,因為買預售屋時,不用一次拿出大筆自備款,可將費用分攤成2、3年慢慢繳,只要施工期夠長、夠穩定,就能較為寬裕地繳交工程款。


不過,預售屋雖然看起來房子新、壓力負擔也不大,但卻常有民眾被詐騙的例子,到底購買預售屋有沒有要特別注意的地雷呢?



一、好建商


建議民眾在購買預售屋前,先打聽建商風評和產品口碑,要以口碑好、過去穩定推案以及財務狀況健全的業者為優先考量,因為好建商會信守承諾,用好建材、不偷料,還能確保施工品質,擁有健全財務體系,才不會發生房子蓋一半,就周轉不靈的狀況。


若是建商太小,提出的價格又低於行情太多,再搭配急售的話術,甚至連預售屋履約保證的相關資料都拿不出來,碰到這樣的案子,購買的風險相對提高,因此必須特別注意。


建議若有保證的設備品牌,合約中應註明建材規格、廠牌、等級或品牌型號標註清楚,且不要有「或同等級」字樣,較為安全。以防止賣方以劣質品充數,在交屋時發生糾紛,畢竟不了解同等級是如何定義。


二、日期


完工期限與交屋日期:


不管是自住客或投資客都有可能買預售屋,投資客主要是預期該建案未來房價的漲幅而購買,但如果是自住客,要注意交屋日期是否符合自己需要居住的時間,簽約時也應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期。


每間預售屋蓋的時間都不一樣1年~3年都有,可以先從網路上查看預售屋資訊,不符合自己的需求就不用多花時間去看了。


投標法拍屋必知的5點注意事項!!(四)

 

(2)有點交的物件


法拍屋核發「權利移轉證明書」後,除辦理過戶取得所有權外,同時,得標人得向法院申請點交,請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業,以取得房屋真正的「使用權」書記官會先排定時間點交,點交當天拍定人、拍定人找的鎖匠及法院通知當地派出所的警察,會一同到現場點交。


拍定後屋內有人居住或占用,在點交前,會先讓拍定人與屋內的人自己協議搬遷日期、搬遷費,若協議日期到了還沒搬走法院才會介入強制點交。一般「點交」的物件,只要原屋主願意配合搬遷,流程就會簡易許多,時程也會加快。


假設今天拍定人發現屋內的人走了,但家具、遺留物還在,即便有點交,拍定人也必須保管不能亂丟。建議拍定人拍照並造冊一式兩份,一份給法院、一份自留,法院會發函給債務人要求限期搬走,若還是沒搬,拍定人便可申請動產拍賣,最快速省時的方法就是拍定人自己把遺留物買下,便有權可以隨意處置。


最後,當原屋主搬離,房屋換上新鎖,就是完成點交啦~

總結:

法拍屋通常會低於市價,但風險也很高,選擇有點交、拍定後抵押權塗銷的物件,才不會遇到被霸占房屋的情形,而且投標時不能看屋內,旁敲側擊打聽屋況是必須,在開標前還得綜合評估考量保證金、尾款、隱形成本等資金等,才有機會撿到便宜屋。


投標法拍屋必知的5點注意事項!!(三)

 

五、點交取得真正的使用權


得標後,得標人在7天內繳清尾款後,法院就會核發「權利移轉證明書」,記得趕緊到地政事務所辦理過戶登記,取得不動產所有權狀,若有申請銀行代墊款的得標人,銀行則同時會在這個階段設定房屋的抵押權,並將原代墊款(約6~7%)轉為利率較低的一般房貸。


不論有無點交,雙方協議後都建議要立搬遷同意書較有保障,同意書內容主要包括搬遷期限、支付金額以及相關但書(當月水電費是否結清),建議選擇物件時,挑選有「點交」及「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。


*「拍定後抵押權塗銷」遭查封物件確定拍出後,就不再是抵押物件,一般多數法拍屋都會註記此項目,若未標明,就要提高警覺詢問物件的狀況,免得拍定後物件有狀況。


以下2點狀況對買方權益影響雖然很大,但都會公布在法拍公告中,只要特別注意就行。


(1)不點交的物件


通常是因為屋內還有租客或第三人,占用原因不明,但因為無法請公權力強制執行,點交就得靠自己,順利的情況下,就是準備一筆搬遷費花錢消災,不順利的話,對方獅子大開口或房子拿不回,則須要透過起訴的法律途徑,取得房屋真正的使用權,而上訴所需要的費用及時間成本,皆是在進場投標前應該考慮的事項,相對有點交物件麻煩,所以不建議新手找不點交的物件。


投標法拍屋必知的5點注意事項!!(二)

 

二、看準時機進場投標


在每一次拍賣中,法拍屋若因無人投標而流標,第一次流標下一次拍賣八折、第二次流標下一次拍賣六四折、第三次流標下一次拍賣五一折,可以在任何一次拍賣時機點進場投標。


三、 請專業人士協助


法拍屋的眉角還蠻多的,除了保證金、尾款、相關雜支等費用,最好請有法拍經驗的人或有法律背景的人在旁協助,尋求信譽好的代標業者也是一種好方法。


許多法拍的物件,屋況通常較不佳,要準備一筆房屋整理費,若為不點交物件,可能會有人占用、有租客等情形,還要溝通搬遷費。


若找代標公司,代標業者會協助點交,服務費為拍定價的3~6%


四、做好資金規劃


想在法拍市場撿便宜,資金規劃是買法拍屋前的重要工作之一,事先周詳的規劃才能讓資金做最有效的運用,法拍屋投標的保證金是否備妥?
投標時須先繳底價20~30%保證金,保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中,才算完成投標。


得標後7天內一次付清尾款。


標定後須於7天內繳清尾款,若屆時尾款繳不出,保證金也會被沒收,如果資金不足的民眾,應盡早與銀行接洽申請代墊尾款,因為不是每家銀行都有承作,對銀行來說,法拍屋在權利移轉證明書核發之前,得標人是沒有產權的,屬於一種無擔保的借貸,風險較高,且評估作業較複雜,所以不一定每間銀行都願意承做,在進場投標前應該先找到願意做代墊款的銀行進行預審,確保得標後能順利付清尾款。