2015年11月22日 星期日

「台灣房價跌定了?」現在買房,小心毀掉一生

2014 年開始,房價下跌已經成為一種進行式,而之前台北市長柯文哲說「亂打房台灣會完蛋」,引起了網路上正反兩面的評價。到底從經濟學和個人財務管理的觀點,房價的漲跌代表什麼?我們該如何應對?請見以下分析:

1.台灣的房價本來就該下跌,不要怪政府打房

經濟學已經研究的很徹底,房價的漲跌短期而言是看資金面(精確的說,是看實質利率),中期而言看房價/所得比(或房價/可支配所得比,總之就是類似的指標),長期而言看人口結構。因此雖然目前全球資金還是很寬鬆(但實質利率已經轉正,也就是已經步入通縮),但中長期因素對台灣的房價都是看跌,所以房價本來就要跌。

最明顯的例子就是我國央行時隔多年在今年 9 月第一次降息,但房價並未有任何反彈,因為在所得無法提升,還有台灣人口紅利已盡的狀況之下,房價怎麼上漲?

另一個例子是日本在 1990 年代泡沫破裂之後就一直降息,1999 年之後還維持零利率到現在,但仍然不敵人口紅利下跌的威力(日本的人口紅利最高點在 1992 至 1993年),根據日本國土交通省公布的房價資料,東京的透天住宅價格(Detached House)從 1990 年的歷史高點到今年,跌幅為 60%,而且目前還欲振乏力!

可見當房價過度泡沫化和人口紅利已盡,低利率或貨幣寬鬆都無法保證房價上漲,而現在的台灣和當年的日本,這些因素全部一樣。所以像帥過頭這些投機客,請不要再怪政府打房讓房價下跌,天道(「宏觀趨勢」就是天道)就是要讓房價跌,誰也無法挽救。

2.房價下跌的確會對經濟有深遠的影響

根據經濟學家的研究,建築相關 GDP 大概占先進國家 GDP 的 10%,因為房地產不是只有建築業,如建築原物料的生產就牽涉到鋼鐵、水泥、石化、木材、玻璃等行業,這些原物料的運送需要運輸業,在建築的過程中使用的機械和人工又牽涉到機械、電機等產業,以及從挑磚擔水泥到室內設計的各行各業;房屋建成之後的銷售又牽涉到房仲和代書等行業,所以房價的漲跌影響何其深遠。

另一個重大影響,則是房價大幅下跌往往會引起金融系統呆帳大增,爆發系統性風險(或稱金融風暴),2008 年的美國就是最好的明證。另外一個例子就是中國政府這幾年用了一堆政策手段仍然難以挽救經濟,就是因為中國人口紅利已盡導致房價這幾年開始大幅下滑,所以長期而言,最後還是人口決定一切,投資中國者須戒慎恐懼啊!

因此,既然宏觀趨勢就是要房價跌,房價跌又會引起經濟衰退和金融風暴,因此對未來幾年的經濟,老實說,實在沒有什麼樂觀的理由。

3.對多數人而言,現在買房會毀掉一生

根據世界房地產年鑑的數據顯示,目前台灣的房價/人均 GDP 高達 33.99 倍,也就是說平均要近 34 年不吃不喝才可以買一間房子!但是台灣的租金報酬率卻是全世界最低,反過來思考,就是在台灣租屋,可說是全球最划算!若我們假設以台北一棟 1500 萬的房子而言,在未來 20 年內房價跌幅 40%,大概等於屋主會損失 600 萬;若改成租屋,假設 20 年內月付租金 2 萬,那麼兩者差距如下:

買房的損失:600 萬
20 年付的總租金:2 萬×20 年×12 月= 480 萬

初步計算買房和租房的差距至少 120 萬以上,等於一年至少省下 6 萬。若計入持有房屋的稅率(未來房地產相關稅率一定會大幅上升)、利息、修繕成本及尚未繳納的房租的定存收益,兩者差距可能到 200 萬以上。更何況這還是房價只跌 40% 的假設,若房價像日本那樣跌幅超過 50%,持有房屋的損失還會更大。

文章來源:換日線

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