2014年8月29日 星期五

吉隆坡房市投資 10項台灣業者沒說的風險⋯

馬來西亞去年經濟成長率4.7%,房價更1年漲了 近2成,吉隆坡房市已經成為「海外淘金、賺房產增值想像」的城市,加上有吉隆坡捷運系統與跨越中國雲南、泰國、馬來西亞、新加坡的泛亞鐵路建設計劃,都讓 不少台灣投資者存在「台北房價飆漲翻版」的想像,只是鮮少有台灣業者分析真正的投資風險。
錢進馬來西亞好嗎?華僑提醒業者避談的重要風險。

除了利率、匯損風險之外,1名移居馬來西亞20幾年,在台、馬兩地都有投資房產的華僑Samson就說,在馬來西亞投資不動產其實許多制度與台灣不同,尤其這幾年許多業者是帶民眾買預售屋,但實際上,馬來西亞本地人是非常謹慎評估購買預售屋,因為不管房市多頭或空頭,建商捲款的事情時有所聞,一旦新的建商 承接,買方就必須再付50%的房價,房屋才能繼續蓋下去。 

他說,馬來西亞是「人治色彩濃厚」且官方需要金錢疏通的國家,因此許多預售屋會發生政府一句話就不發放地契的「爛尾樓」事件。在市場面,過往1997年亞 洲金融風暴時甚至因大型建商倒閉,預售屋蓋不成的狀況。 

他也提醒,一般外國人除非透過馬來西亞當地公司發放工作證,否則購屋是無法貸款,現在許多台灣客購買的預售屋是100%付現金或是建商協助貸款,都具有一 定風險。

為何透過建商購屋也會有風險?Samson說,在馬來西亞協助過戶的是律師,因此大多賣方會委託1名律師、買方1名、銀行也會有1名律師,是這3名律師協助辦理銀行貸款與過戶資料,一旦投資者透過台灣的業者牽線買馬來西亞建商的預售屋,相關購屋資料是建商律師處理,在沒有其他律師從中權衡,很有可能發生前 述捲款潛逃之事。

他說,馬來西亞賣房子因為是律師彼此發函、資料往來,簽署契約至過戶最快也要1年,不像台灣最快1周就能完成過戶,這點非常不利於急售房屋的投資者,同 時,馬來西亞官方語言是馬來語,就算投資者會英語,但契約書都是馬來文,一旦律師有意欺騙,就會讓自己深陷買賣糾紛。

他透露,馬來西亞的租金的確比較貴,因此租金報酬往往有4%以上,但他認為要投資吉隆坡,一定要在「能看得見雙塔」的地方。至於現在不少業者主打的重大建 設,如吉隆坡捷運及輕快鐵系統,他形容,吉隆坡輕快鐵是「高架輕軌版的捷運文湖線」速度不快,而且吉隆坡的輕快鐵軟硬體不如台北捷運,換句話說「跟著捷運 增值買房」在吉隆坡並不流行。至於泛亞鐵路,其實也沒有經過吉隆坡,對吉隆坡房市加持效果極小。他也調侃,馬來西亞政府早就擬定2050年前的重大建設, 但至今落實速度極慢。

對於想投資吉隆坡房市的民眾,他最強調「拿不拿得到產權」這件事,其次一定要找到有口碑的律師協助過戶,至於業者強調的高租金報酬物件,他也提醒,馬來西 亞除了市中心雙塔附近,其餘地段生活機能不佳,千萬不要買到像是台灣「林三淡」的物件。

Samson說,「林三淡」的意思代表外國人買郊區,當你不了解地區風俗民情、政府官員行事效率,未來要賣屋,也會跑得比人慢。加上有些新興重劃區鄰近治 安較差的印度區,也要去思考投資的物件究竟可以租給誰?

至於他自己會不會再投資吉隆坡?他透露,現在吉隆坡房價已經炒得不像樣,實在要居高思危,3年前的最佳買點時機恐怕已經過了。

新聞出處:好房網
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